Tiền đặt cọc có mất không khi hợp đồng bị vô hiệu?

Trong các giao dịch dân sự, đặc biệt là mua bán nhà đất, việc đặt cọc thường được xem là “bước đệm” để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Tuy nhiên, trên thực tế, không ít trường hợp hợp đồng đặt cọc bị tuyên vô hiệu, dẫn đến tranh chấp gay gắt xoay quanh câu hỏi: tiền đặt cọc có bị mất hay không?

1. Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu là gì?

Hợp đồng đặt cọc sẽ bị vô hiệu nếu thuộc một trong các trường hợp sau:

(1) Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội

(2) Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu do giả tạo

(3) Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện

(4) Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu do bị nhầm lẫn

(5) Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép

(6) Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình

(7) Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

(8) Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được

2. Tiền đặt cọc có mất không khi hợp đồng bị vô hiệu?

Tại Khoản 2 Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:

Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Như vậy, theo nguyên tắc thì sẽ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

3. Khi nào có thể không lấy lại được toàn bộ tiền đặt cọc?

Mặc dù nguyên tắc là hoàn trả, nhưng trong một số trường hợp thực tế, bên đặt cọc vẫn có thể bị thiệt hại:

3.1. Có lỗi gây thiệt hại

Nếu việc hợp đồng vô hiệu xuất phát từ lỗi của một bên, thì:

👉 Bên có lỗi phải bồi thường thiệt hại.

Ví dụ: Bên đặt cọc biết rõ đất đang tranh chấp nhưng vẫn cố tình giao kết hợp đồng → khi hợp đồng bị vô hiệu, bên này có thể phải chịu thiệt hại phát sinh.

3.2. Không chứng minh được thiệt hại

Trong trường hợp yêu cầu bồi thường, bên bị thiệt hại phải chứng minh:

Có thiệt hại thực tế;

Có hành vi vi phạm;

Có mối quan hệ nhân quả.

Trên thực tế, việc chứng minh này không hề đơn giản, nên dù bị thiệt hại, nhiều người vẫn không đòi được bồi thường.

3.3. Thỏa thuận riêng giữa các bên

Trong một số trường hợp, các bên có thể có thỏa thuận riêng về xử lý tiền cọc khi xảy ra rủi ro. Khi đó, việc xử lý sẽ phụ thuộc vào nội dung đã cam kết, nếu không trái pháp luật.