NHỮNG ĐIỀU CẦN BIẾT KHI TRỔ CỬA NHÌN SANG BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ

Việc xây nhà và mở cửa sổ hướng sang bất động sản liền kề là nguyên nhân dẫn đến nhiều tranh chấp giữa các hộ gia đình. Vậy pháp luật hiện hành quy định như thế nào? Khi nào được phép mở cửa sổ và nếu hàng xóm mở cửa nhìn thẳng vào nhà mình thì phải xử lý ra sao?

1. Trổ cửa sổ nhìn sang nhà hàng xóm có được phép không?

Theo quy định của pháp luật, chủ sở hữu không được mở cửa sổ hoặc cửa đi nhìn trực tiếp vào nội thất của nhà liền kề.

Khi thiết kế cửa sổ, cần bố trí so le hoặc lắp đặt các giải pháp che chắn để bảo đảm quyền riêng tư.

Quy định này được nêu tại mục 1 điểm 7.12.2 Điều 7.12 Quy chuẩn xây dựng Việt Nam ban hành kèm Quyết định số 682/BXD-CSXD ngày 14/12/1996 của Bộ Xây dựng.

Trường hợp khoảng cách dưới 2 m

Nếu tường nhà cách ranh giới đất dưới 2 m thì từ tầng hai trở lên không được mở cửa đi, cửa sổ hoặc lỗ thông hơi. Quy định này nhằm hạn chế việc xâm phạm quyền riêng tư của bất động sản liền kề.

Trường hợp khoảng cách từ 2 m trở lên

Nếu khoảng cách từ tường nhà đến ranh giới đất từ 2 m trở lên thì được phép mở cửa. Tuy nhiên, cửa sổ không được nhìn trực tiếp vào nội thất của nhà bên cạnh. Chủ nhà nên sử dụng kính mờ, lam chắn hoặc bố trí cửa lệch nhau để giảm tầm nhìn trực tiếp.

Trường hợp đã xây cửa sổ

Nếu cửa sổ đã được xây và nhìn thẳng sang nhà bên cạnh thì cần bổ sung biện pháp che chắn. Có thể sử dụng lam chắn nắng, kính mờ hoặc các giải pháp kỹ thuật khác.

Trường hợp có thỏa thuận giữa hai bên

Nếu các bên đồng ý thì vẫn có thể mở cửa trên tường cách ranh giới dưới 2 m. Tuy nhiên, khi phát sinh tranh chấp hoặc không còn sự đồng thuận thì chủ sở hữu phải chấp nhận bịt các cửa mở theo quy định.

2. Bị hàng xóm mở cửa sổ nhìn sang nhà mình phải làm gì?

Nếu hàng xóm mở cửa sổ nhìn trực tiếp vào không gian sinh hoạt của gia đình bạn thì trước tiên nên thương lượng. Việc trao đổi thiện chí thường giúp giải quyết tranh chấp nhanh hơn.

Yêu cầu hàng xóm điều chỉnh

Bạn có quyền yêu cầu hàng xóm thay đổi vị trí cửa sổ hoặc lắp đặt biện pháp che chắn. Nếu việc mở cửa không đúng quy định thì yêu cầu này hoàn toàn có căn cứ.

Đề nghị UBND cấp xã hòa giải

Nếu thương lượng không thành, bạn có thể gửi đơn đến UBND cấp xã. Cơ quan này sẽ tiến hành hòa giải theo quy định của Luật Đất đai 2024.

3. Điều kiện để được mở cửa sổ khi xây dựng nhà ở

Ngoài Quy chuẩn xây dựng Việt Nam, việc mở cửa sổ còn phải tuân thủ Điều 178 Bộ luật Dân sự 2015, Điều 7 Luật Xây dựng 2025 và Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9411:2012 về nhà ở liền kề. Việc mở cửa đi, cửa sổ và cửa thông gió phải đáp ứng các điều kiện sau:

Không được mở cửa trong trường hợp nào?

Không được mở cửa nếu tường xây sát ranh giới đất.

Không được mở cửa nếu tường sát nền nhà của bất động sản liền kề.

Khi nào được mở cửa?

Được mở cửa khi tường nhà cách ranh giới đất từ 2 m trở lên.

Nếu khoảng cách dưới 2 m nhưng đất liền kề chưa xây dựng hoặc chỉ có nhà thấp tầng thì vẫn được mở cửa lấy sáng.

Mép dưới của cửa phải cao tối thiểu 2 m so với mặt sàn.

Khi nhà bên cạnh xây mới

Nếu nhà liền kề xây thêm tầng hoặc xây mới thì chủ sở hữu phải chấp nhận việc cửa sổ bị che khuất.

Trong một số trường hợp, cửa sổ phải bịt lại để bảo đảm đúng quy định.

Trường hợp đặc biệt

Nhà giáp công viên, vườn hoa hoặc bãi đỗ xe có thể được mở cửa sổ cố định nếu được cơ quan có thẩm quyền cho phép.

Hai dãy nhà quay lưng vào nhau và cách nhau từ 2 m trở lên cũng được mở cửa ở mặt sau.

Xem thêm:

THỦ TỤC TÁCH THỬA ĐẤT MỚI NHẤT

LUẬT SƯ TƯ VẤN ĐẤT ĐAI TẠI ĐÀ NẴNG NĂM 2026

Kết luận

Để tránh phát sinh tranh chấp với chủ sở hữu bất động sản liền kề, việc mở cửa sổ khi xây dựng nhà ở cần bảo đảm các nguyên tắc sau:

Không xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản liền kề.
Tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật về xây dựng và tiêu chuẩn thiết kế nhà ở.
Chỉ mở cửa trên tường cách ranh giới đất từ 2 m trở lên, trừ các trường hợp ngoại lệ theo quy định.
Nếu mở cửa trong trường hợp đất liền kề chưa xây dựng hoặc chỉ có nhà thấp tầng thì phải chấp nhận việc cửa có thể bị bịt lại khi công trình liền kề được xây dựng trong tương lai.

———————————————————————————————————————————–

Hãy liên hệ để được tư vấn và hỗ trợ kịp thời: