Có được lập Hợp đồng đặt cọc đối với quyền sử dụng đất đang thế chấp hay không?

Quyền sử dụng đất đang thế chấp là một vấn đề pháp lý khá phổ biến trong các giao dịch bất động sản hiện nay. Nhiều người băn khoăn liệu trong trường hợp này, các bên có thể tiến hành lập Hợp đồng đặt cọc hay không và việc đặt cọc có tiềm ẩn rủi ro pháp lý nào. Thực tế, quy định pháp luật không cấm tuyệt đối nhưng lại đặt ra những điều kiện và lưu ý quan trọng nhằm bảo vệ quyền lợi các bên. Vì vậy, việc hiểu rõ bản chất pháp lý của tài sản đang thế chấp là điều cần thiết trước khi quyết định giao kết hợp đồng.

Thế chấp tài sản

BLDS 2015 quy định về thế chấp tài sản như sau:

Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).

Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.

Bộ luật Dân sự cũng quy định, bên thế chấp “Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.”

Như vậy, có thể hiểu quyền sử dụng đất đang được thế chấp tại ngân hàng thì không thể thực hiện các giao dịch chuyển nhượng được.

Hợp đồng được giao kết nhằm mục đích chuyển nhượng quyền sử dụng đất này sẽ vô hiệu.

Có được lập Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi quyền sử dụng đất đó đang được thế chấp hay không.

Quy định của pháp luật về đặt cọc.

– Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

– Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền

– Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;

– Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác

Hợp đồng đặt cọc được lập ra nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong một hợp đồng khác. Về bản chất, hợp đồng đặt cọc là một hợp đồng độc lập, không bị ảnh hưởng bởi nội dung của hợp đồng chuyển nhượng. Chỉ cần nội dung hợp đồng có các điều khoản về quyền và nghĩa vụ của hai bên, không vi phạm các điều cấm của pháp luật, không trái với đạo đức xã hội thì nghiễm nhiên bản hợp đồng này có giá trị pháp lý.

Trong trường hợp này là chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang được thế chấp tại ngân hàng. Hợp đồng đặt cọc trong trường hợp này là giao dịch dân sự giữa bên mua và bên bán. Đối chiếu với quy định của Bộ luật dân sự, nếu nội dung của Hợp đồng đặt cọc không trái với quy định của pháp luật thì hoàn toàn có hiệu lực và được công nhận.

Tuy nhiên trên thực tế, khi giao dịch lập Hợp đồng đặt cọc đối với quyền sử dụng đất đang thế chấp, cần có xác nhận của bên nhận thế chấp để tránh mâu thuẫn với quyền và nghĩa vụ của các bên trong Hợp đồng thế chấp. Bởi lẽ, trong quá trình giao dịch bên đặt cọc đã biết được tình trạng pháp lý đối với nhà, đất đang giao dịch. Trong trường hợp này, việc thống nhất ý kiến của cả ba bên khi lập Hợp đồng đặt cọc có ý nghĩa quan trọng, nhằm tránh những rủi ro pháp lý cũng như xung đột quyền và lợi ích của các bên

Như vậy, quyền sử dụng đất đang được thế chấp thì vẫn có thể lập Hợp đồng đặt cọc được nhưng phải có sự thống nhất ý kiến của bên nhận thế chấp.

Hãy liên hệ để được tư vấn và hỗ trợ kịp thời: