CÁCH KIỂM TRA PHÁP LÝ TRƯỚC KHI KÝ HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC NHÀ ĐẤT

Mua nhà, mua đất là giao dịch có giá trị lớn. Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều người vì sợ “mất cơ hội” nên nhanh chóng giao tiền đặt cọc mà chưa kiểm tra đầy đủ tình trạng pháp lý của bất động sản.

Đến khi phát hiện đất đang thế chấp, có tranh chấp, bị kê biên, thông tin trên Giấy chứng nhận không đúng với thực tế hoặc người nhận cọc không có quyền bán thì việc lấy lại tiền cọc có thể phát sinh nhiều khó khăn.

Theo Luật Đất đai 2024, để thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện nhất định, trong đó có Giấy chứng nhận, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên và vẫn còn thời hạn sử dụng; đồng thời không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Vì vậy, kiểm tra pháp lý trước khi ký hợp đồng đặt cọc là bước đặc biệt quan trọng để hạn chế rủi ro.

1. Kiểm tra Giấy chứng nhận của nhà đất

Đây là bước đầu tiên người mua cần thực hiện.

Không nên chỉ xem bản photo hoặc hình ảnh Giấy chứng nhận do bên bán cung cấp mà nên yêu cầu được kiểm tra bản chính.

Cần đối chiếu các thông tin như:

Họ tên người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản;
Số Giấy chứng nhận;
Số thửa đất;
Số tờ bản đồ;
Diện tích;
Địa chỉ thửa đất;
Mục đích sử dụng đất;
Thời hạn sử dụng đất;
Hình thức sử dụng;
Thông tin về tài sản gắn liền với đất.

Đặc biệt, cần kiểm tra xem thông tin trên Giấy chứng nhận có phù hợp với hiện trạng nhà đất hay không.

Ví dụ: Giấy chứng nhận thể hiện diện tích đất là 100 m² nhưng thực tế người bán đang sử dụng 130 m². Phần diện tích chênh lệch này cần được làm rõ trước khi giao tiền.

2. Kiểm tra người nhận tiền đặt cọc có quyền bán nhà đất hay không?

Không phải cứ người đang quản lý hoặc đang sử dụng nhà đất thì đương nhiên có quyền chuyển nhượng.

Người mua cần xác định:

Ai là người đứng tên trên Giấy chứng nhận?
Có nhiều người cùng có quyền sử dụng đất hay không?
Người ký hợp đồng đặt cọc có phải là chủ thể có quyền định đoạt tài sản không?
Nếu ký thông qua người đại diện thì có giấy ủy quyền hợp lệ hay không?

Trường hợp nhà đất thuộc quyền sử dụng chung của nhiều người, cần xác định đầy đủ chủ thể có quyền đối với tài sản và việc ký kết phải được thực hiện đúng quy định.

Luật Đất đai 2024 cũng quy định đối với nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất không phân chia được theo phần thì các thành viên cùng thực hiện quyền hoặc ủy quyền cho người đại diện.

Đây là vấn đề cần đặc biệt lưu ý khi đặt cọc nhà đất đứng tên hộ gia đình, nhiều cá nhân hoặc có liên quan đến tài sản chung của vợ chồng.

3. Kiểm tra nhà đất có đang thế chấp hay không

Một trong những rủi ro thường gặp là đặt cọc mua nhà đất đang được thế chấp tại ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng.

Nếu người bán cho biết tài sản đang thế chấp, không nên chỉ dựa vào cam kết bằng lời nói rằng “sau khi nhận tiền cọc sẽ tất toán ngân hàng”.

Cần xác định rõ:

Khoản vay còn bao nhiêu?
Tài sản đang thế chấp cho ai?
Có đăng ký thế chấp hay không?
Khi nào có thể giải chấp?
Ai chịu trách nhiệm thực hiện thủ tục giải chấp?
Việc thanh toán tiền mua nhà đất được thực hiện như thế nào?

Đối với trường hợp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đang được thế chấp và đã đăng ký, hồ sơ chuyển nhượng còn liên quan đến văn bản của bên nhận thế chấp về việc đồng ý cho chuyển nhượng theo quy định.

Không nên giao một khoản tiền cọc lớn chỉ dựa vào lời hứa “ngân hàng sẽ giải chấp sau”.

4. Kiểm tra nhà đất có tranh chấp hay không

Theo Điều 45 Luật Đất đai 2024, đất muốn thực hiện quyền chuyển nhượng phải đáp ứng điều kiện không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật.

Người mua nên tìm hiểu:

Nhà đất có đang tranh chấp với hàng xóm không?
Có tranh chấp về ranh giới, lối đi hay diện tích không?
Có tranh chấp giữa những người trong gia đình không?
Có vụ án hoặc khiếu nại liên quan đến tài sản không?

Không nên chỉ hỏi người bán rồi mặc nhiên tin rằng nhà đất “không có tranh chấp”.

Đối với giao dịch có giá trị lớn, nên thực hiện việc kiểm tra thông tin tại cơ quan có thẩm quyền và thu thập các tài liệu cần thiết.

5. Kiểm tra nhà đất có bị kê biên hoặc bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời không

Đây là nội dung nhiều người thường bỏ qua.

Luật Đất đai 2024 quy định quyền sử dụng đất muốn được chuyển nhượng phải không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án dân sự và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Nếu tài sản đang bị kê biên hoặc bị áp dụng biện pháp ngăn chặn, việc giao dịch có thể gặp rủi ro rất lớn.

Vì vậy, trước khi đặt cọc, cần xác minh tình trạng pháp lý của tài sản thay vì chỉ kiểm tra Giấy chứng nhận.

6. Kiểm tra quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Nhà đất có Giấy chứng nhận không đồng nghĩa với việc người mua có thể bỏ qua việc kiểm tra quy hoạch.

Người dân có quyền tiếp cận các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quy hoạch có liên quan đến sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định, phê duyệt.

Người mua nên kiểm tra xem nhà đất có:

Nằm trong quy hoạch giao thông;
Nằm trong khu vực dự kiến thu hồi đất;
Nằm trong quy hoạch công trình công cộng;
Bị hạn chế xây dựng hoặc sử dụng;
Có thay đổi mục đích sử dụng đất theo quy hoạch hay không.

Việc kiểm tra quy hoạch đặc biệt quan trọng đối với người mua nhà đất với mục đích xây nhà, kinh doanh hoặc đầu tư dài hạn.

7. Kiểm tra mục đích và thời hạn sử dụng đất

Không phải tất cả các loại đất đều có thời hạn sử dụng và mục đích sử dụng giống nhau.

Cần kiểm tra trên Giấy chứng nhận:

Loại đất;
Mục đích sử dụng;
Thời hạn sử dụng;
Hình thức sử dụng.

Ví dụ, nếu người mua dự định mua một thửa đất để xây nhà nhưng trên Giấy chứng nhận không phải là đất ở thì cần xác định rõ khả năng và điều kiện chuyển mục đích sử dụng trước khi quyết định giao tiền.

8. Kiểm tra hiện trạng nhà đất thực tế

Không nên chỉ kiểm tra hồ sơ mà bỏ qua việc kiểm tra thực tế.

Cần đối chiếu:

Giấy chứng nhận ↔ Hợp đồng đặt cọc ↔ Hiện trạng thực tế.

Các nội dung cần kiểm tra gồm:

Diện tích;
Ranh giới;
Mốc giới;
Nhà và công trình trên đất;
Lối đi;
Tình trạng sử dụng;
Người đang quản lý, sử dụng tài sản.

Nếu có sự khác biệt giữa giấy tờ và thực tế, cần làm rõ nguyên nhân trước khi đặt cọc.

9. Kiểm tra tình trạng tài sản chung của vợ chồng

Đây là vấn đề thường bị bỏ qua trong các giao dịch nhà đất.

Trường hợp nhà đất có liên quan đến tài sản chung của vợ chồng, việc chỉ một người đứng ra nhận cọc hoặc ký giao dịch có thể dẫn đến tranh chấp nếu quyền của người còn lại không được bảo đảm.

Do đó, người mua nên xác minh tình trạng hôn nhân và nguồn gốc tài sản trong phạm vi cần thiết để xác định đúng chủ thể có quyền định đoạt.

Không nên chỉ nhìn vào tên trên Giấy chứng nhận rồi mặc nhiên cho rằng chỉ người đó mới có quyền quyết định đối với tài sản.

10. Kiểm tra thông tin đất đai tại cơ quan có thẩm quyền

Trong trường hợp cần xác minh sâu hơn, người dân có thể thực hiện thủ tục yêu cầu cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai theo quy định.

Theo hướng dẫn của cơ quan nhà nước, tổ chức, cá nhân có nhu cầu có thể gửi phiếu yêu cầu hoặc văn bản yêu cầu cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai thông qua các phương thức được quy định.

Thông tin có thể giúp người mua có thêm cơ sở để kiểm tra tình trạng pháp lý của thửa đất trước khi giao dịch.

Đối với nhà đất có giá trị lớn, đây là bước nên cân nhắc thực hiện trước khi ký hợp đồng đặt cọc.

11. Kiểm tra kỹ hợp đồng đặt cọc trước khi ký

Sau khi kiểm tra pháp lý nhà đất, người mua vẫn cần đặc biệt chú ý đến chính hợp đồng đặt cọc.

Hợp đồng nên thể hiện rõ:

Thông tin đầy đủ của các bên;
Thông tin chính xác về nhà đất;
Giá chuyển nhượng;
Số tiền đặt cọc;
Thời điểm giao tiền;
Thời hạn ký hợp đồng chuyển nhượng;
Phương thức thanh toán;
Điều kiện để ký hợp đồng chính thức;
Trách nhiệm của bên bán nếu không tiếp tục giao dịch;
Trách nhiệm của bên mua nếu từ chối giao dịch;
Điều khoản phạt cọc;
Điều khoản bồi thường thiệt hại;
Cách giải quyết tranh chấp.

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì về nguyên tắc phải trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Vì vậy, đừng ký một hợp đồng đặt cọc chỉ vì nghĩ rằng “đặt cọc trước, giấy tờ tính sau”.

12. Có nên đặt cọc ngay khi chưa kiểm tra xong pháp lý?

Không nên.

Đặc biệt với những giao dịch có giá trị lớn, người mua nên hoàn tất việc kiểm tra những vấn đề cơ bản về chủ thể, giấy tờ, tình trạng tranh chấp, thế chấp, kê biên, quy hoạch và hiện trạng tài sản trước khi giao một khoản tiền lớn.

Nếu chưa thể kiểm tra đầy đủ nhưng vẫn cần ký thỏa thuận đặt cọc, cần xây dựng điều khoản bảo vệ quyền lợi của bên mua, chẳng hạn quy định rõ điều kiện hoàn trả tiền cọc nếu kết quả kiểm tra pháp lý cho thấy tài sản không đủ điều kiện giao dịch.

Công ty Luật TNHH Mặt Trời Phương Đông

Công ty Luật TNHH Mặt Trời Phương Đông hỗ trợ khách hàng trong các vấn đề liên quan đến:

Kiểm tra, rà soát pháp lý nhà đất trước khi đặt cọc;
Tư vấn hợp đồng đặt cọc;
Soạn thảo và rà soát hợp đồng mua bán, chuyển nhượng;
Tư vấn rủi ro pháp lý trong giao dịch bất động sản;
Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc;
Yêu cầu hoàn trả tiền cọc, phạt cọc và bồi thường thiệt hại theo quy định pháp luật.

———————————————————————————————————————————————————

Hãy liên hệ để được tư vấn và hỗ trợ kịp thời: