Bên thứ ba nhận cọc, ai phải trả tiền?

Trong các giao dịch mua bán nhà đất, không ít trường hợp người nhận tiền đặt cọc không phải là chủ sở hữu tài sản. Người nhận cọc có thể là người thân, môi giới, người được ủy quyền hoặc người được chủ tài sản nhờ nhận tiền.

Vậy bên thứ ba nhận cọc, ai phải trả tiền khi giao dịch không thực hiện được? Người trực tiếp nhận tiền có phải hoàn trả và chịu phạt cọc hay trách nhiệm thuộc về chủ tài sản?

Bài viết dưới đây sẽ giúp làm rõ vấn đề này.

1. Bên thứ ba nhận cọc có đương nhiên phải trả tiền?

Không phải cứ là người trực tiếp nhận tiền đặt cọc thì người đó đương nhiên phải trả tiền cọc.

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Vì vậy, để xác định ai phải trả tiền đặt cọc, cần xem xét:

Ai là bên ký hợp đồng đặt cọc?
Ai là bên nhận đặt cọc theo hợp đồng?
Người thứ ba nhận tiền với tư cách gì?
Người nhận tiền có được chủ tài sản ủy quyền hay không?
Hợp đồng có quy định người thứ ba phải chịu trách nhiệm hoàn trả tiền hay không?
Việc giao nhận tiền được thể hiện bằng chứng cứ nào?

Do đó, người cầm tiền không nhất thiết là người có nghĩa vụ hoàn trả tiền cọc.

2. Người thứ ba nhận tiền cọc thay chủ tài sản

Trường hợp phổ biến là chủ nhà đất nhờ người thân hoặc người quen nhận tiền cọc.

Ví dụ:

A là chủ sở hữu nhà đất;
A ký hợp đồng đặt cọc với B;
A nhờ C nhận tiền đặt cọc thay;
B chuyển tiền cọc cho C.

Trong trường hợp này, cần phân biệt rõ “người nhận tiền” và “bên nhận đặt cọc”.

Nếu C chỉ nhận tiền thay cho A và có căn cứ chứng minh việc nhận tiền được thực hiện theo sự đồng ý hoặc ủy quyền của A thì việc C trực tiếp nhận tiền không đồng nghĩa C trở thành bên có nghĩa vụ theo hợp đồng đặt cọc.

Nếu A là bên nhận đặt cọc và là người cam kết thực hiện việc chuyển nhượng tài sản thì trách nhiệm phát sinh từ hợp đồng đặt cọc về nguyên tắc cần được xem xét đối với A.

3. Người nhận cọc thay có phải trả tiền không?

Câu trả lời là: Có thể có hoặc không, tùy từng trường hợp.

3.1. Trường hợp 1: Chỉ nhận tiền thay theo ủy quyền

Nếu người thứ ba chỉ được chủ tài sản ủy quyền nhận tiền và không phải là bên ký hợp đồng đặt cọc thì người này thường không phải tự mình chịu trách nhiệm về nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng.

Khi giao dịch không thực hiện được, cần xác định nghĩa vụ hoàn trả tiền cọc thuộc về bên nào theo hợp đồng.

3.2. Trường hợp 2: Người thứ ba trực tiếp ký hợp đồng đặt cọc

Nếu người thứ ba trực tiếp ký hợp đồng với bên đặt cọc và đứng tên với tư cách bên nhận đặt cọc, thì trách nhiệm của người này cần được xem xét dựa trên nội dung hợp đồng và các chứng cứ liên quan.

Trong trường hợp này, không thể chỉ căn cứ vào việc người đó không phải chủ sở hữu tài sản để kết luận họ không có nghĩa vụ.

3.3. Trường hợp 3: Người thứ ba tự ý nhận cọc

Nếu một người không được chủ tài sản ủy quyền nhưng vẫn tự nhận tiền, tự cam kết bán tài sản hoặc tạo cho bên mua hiểu rằng mình có quyền giao dịch thì có thể phát sinh trách nhiệm pháp lý tùy thuộc vào hành vi và chứng cứ cụ thể.

3.4. Trường hợp 4: Người thứ ba cùng cam kết trả tiền

Nếu hợp đồng đặt cọc hoặc văn bản thỏa thuận có nội dung người thứ ba cùng cam kết hoàn trả tiền, chịu phạt cọc hoặc thực hiện nghĩa vụ khác thì đây là căn cứ quan trọng để xem xét trách nhiệm của người này.

4. Chủ tài sản không trực tiếp nhận tiền có phải trả tiền cọc?

Có thể phải trả.

Việc chủ tài sản không trực tiếp nhận tiền không có nghĩa là chủ tài sản đương nhiên được miễn trách nhiệm.

Nếu chủ tài sản là bên ký hợp đồng đặt cọc, đồng ý cho người khác nhận tiền thay và giao dịch được xác lập trên cơ sở sự đồng ý của chủ tài sản thì cần căn cứ vào hợp đồng để xác định nghĩa vụ.

Ví dụ, chủ nhà đất ký hợp đồng đặt cọc với bên mua và yêu cầu bên mua chuyển tiền vào tài khoản của người thân. Sau đó, chủ nhà đất từ chối bán nhà đất trái với thỏa thuận.

Trong trường hợp này, bên mua có thể xem xét yêu cầu hoàn trả tiền cọc và phạt cọc, nếu có căn cứ xác định bên nhận đặt cọc vi phạm thỏa thuận.

5. Ai phải chịu phạt cọc khi giao dịch không thực hiện được?

Đây là vấn đề cần đặc biệt lưu ý.

Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hậu quả của đặt cọc. Theo đó, nếu bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì tiền đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả lại tiền đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tiền đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Do đó, khi yêu cầu phạt cọc, cần xác định chính xác bên nào là bên nhận đặt cọc theo hợp đồng và bên nào có hành vi vi phạm.

Không nên mặc nhiên cho rằng người trực tiếp nhận tiền là người phải chịu phạt cọc.

6. Cần chứng minh gì khi tranh chấp tiền đặt cọc?

Nếu phát sinh tranh chấp, các bên nên thu thập và lưu giữ đầy đủ chứng cứ, đặc biệt là:

6.1. Hợp đồng đặt cọc

Đây là tài liệu quan trọng nhất để xác định:

Chủ thể của hợp đồng;
Số tiền đặt cọc;
Mục đích đặt cọc;
Thời hạn thực hiện;
Quyền và nghĩa vụ của các bên;
Điều khoản phạt cọc;
Thỏa thuận về người nhận tiền.

6.2. Chứng từ giao nhận tiền

Có thể bao gồm:

Giấy biên nhận tiền;
Sao kê ngân hàng;
Ủy nhiệm chi;
Nội dung chuyển khoản;
Tin nhắn xác nhận đã nhận tiền.

6.3. Văn bản ủy quyền

Nếu người thứ ba nhận tiền thay chủ tài sản, cần kiểm tra nội dung văn bản ủy quyền để xác định phạm vi và thời hạn ủy quyền.

6.4. Tin nhắn, email và các trao đổi khác

Những nội dung trao đổi giữa người mua, chủ tài sản và người nhận tiền có thể giúp chứng minh:

Ai là người thỏa thuận giao dịch;
Ai yêu cầu chuyển tiền;
Người thứ ba nhận tiền với tư cách gì;
Các bên có thống nhất về việc hoàn trả hoặc phạt cọc hay không.

7. Làm gì khi người nhận cọc không trả tiền?

Khi xảy ra tranh chấp, bên đặt cọc nên thực hiện theo hướng:

Bước 1: Kiểm tra hợp đồng đặt cọc

Xác định rõ ai là bên nhận đặt cọc và nghĩa vụ của từng bên.

Bước 2: Xác định tư cách của người nhận tiền

Kiểm tra người này là chủ tài sản, đồng chủ sở hữu, người được ủy quyền hay chỉ là người nhận tiền hộ.

Bước 3: Thu thập chứng cứ

Lưu giữ hợp đồng, giấy biên nhận, sao kê ngân hàng, tin nhắn, email, ghi âm và các tài liệu liên quan.

Bước 4: Gửi yêu cầu hoàn trả tiền

Có thể gửi văn bản yêu cầu bên có nghĩa vụ hoàn trả tiền cọc và thực hiện nghĩa vụ phạt cọc theo thỏa thuận hoặc quy định pháp luật.

Bước 5: Khởi kiện khi cần thiết

Nếu các bên không thể tự thỏa thuận, người có quyền có thể xem xét khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc tại Tòa án có thẩm quyền.

Việc xác định đúng người phải chịu trách nhiệm ngay từ đầu rất quan trọng, bởi nếu xác định sai chủ thể có nghĩa vụ, quá trình giải quyết tranh chấp có thể kéo dài và phát sinh thêm nhiều vấn đề.

8. Lưu ý khi giao tiền đặt cọc cho người không phải chủ tài sản

Để hạn chế rủi ro khi mua bán nhà đất, người mua nên:

Kiểm tra Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản;
Xác định người ký hợp đồng có đúng là chủ sở hữu hoặc người có quyền giao dịch hay không;
Nếu giao dịch thông qua người đại diện, yêu cầu cung cấp giấy ủy quyền;
Ghi rõ trong hợp đồng việc người thứ ba nhận tiền thay;
Ghi cụ thể tài khoản nhận tiền và mục đích chuyển tiền;
Yêu cầu lập giấy biên nhận khi giao tiền mặt;
Thỏa thuận rõ mức phạt cọc và trách nhiệm khi một bên vi phạm;
Lưu giữ toàn bộ chứng cứ liên quan đến giao dịch.

Kết luận

Bên thứ ba nhận cọc không đương nhiên là người phải trả tiền cọc. Việc xác định trách nhiệm phải dựa trên hợp đồng đặt cọc, tư cách của người nhận tiền, phạm vi ủy quyền và các chứng cứ liên quan.

———————————————————————————————————————————————

Hãy liên hệ để được tư vấn và hỗ trợ kịp thời: