1. Bên bán nhận cọc rồi không muốn bán tài sản, phải làm sao?

Trong thực tế, không ít trường hợp bên bán sau khi nhận tiền đặt cọc lại đổi ý, không tiếp tục giao dịch vì tìm được người mua trả giá cao hơn, thay đổi kế hoạch hoặc phát sinh tranh chấp về tài sản. Điều này khiến bên mua chịu nhiều thiệt hại về thời gian, chi phí và cơ hội giao dịch.

Vậy bên bán đổi ý sau khi nhận cọc có được quyền hủy giao dịch không? Có phải trả lại tiền cọc hay bồi thường không? Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ quy định của pháp luật và hướng xử lý phù hợp.

2. Đặt cọc là gì?

Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền, kim khí quý, đá quý hoặc tài sản có giá trị khác trong một thời hạn nhằm bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Trong các giao dịch mua bán nhà đất, ô tô hoặc tài sản có giá trị lớn, hợp đồng đặt cọc là căn cứ quan trọng để bảo vệ quyền lợi của các bên trước khi ký hợp đồng chính thức.

3. Bên bán đổi ý sau khi nhận cọc có được không?

Pháp luật không cấm các bên thỏa thuận chấm dứt giao dịch. Tuy nhiên, nếu bên bán đơn phương từ chối việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mà không có căn cứ hợp pháp, họ sẽ phải chịu trách nhiệm theo hợp đồng đặt cọc và quy định của pháp luật.

Nếu hợp đồng đặt cọc có hiệu lực và không thuộc trường hợp vô hiệu thì việc bên bán tự ý hủy giao dịch chỉ vì muốn bán cho người khác hoặc thay đổi ý định được xem là hành vi vi phạm nghĩa vụ.

4. Bên bán phải chịu trách nhiệm gì khi vi phạm?

Thông thường, bên bán sẽ phải thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ sau:

4.1. Hoàn trả tiền đặt cọc

Khoản tiền đã nhận phải được hoàn trả cho bên mua.

4.2. Trả khoản tiền phạt cọc

Theo quy định của Bộ luật Dân sự, nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì phải:

Hoàn trả tiền đặt cọc đã nhận;
Trả thêm một khoản tiền tương đương giá trị tiền đặt cọc (trừ khi các bên có thỏa thuận khác).

Ví dụ:

Tiền đặt cọc: 300 triệu đồng
Bên bán tự ý không bán nhà.

Trong trường hợp này, nếu không có thỏa thuận khác, bên bán phải thanh toán:

Hoàn lại 300 triệu đồng tiền cọc;
Trả thêm 300 triệu đồng tiền phạt cọc.

Tổng số tiền phải thanh toán là 600 triệu đồng.

4.3. Bồi thường thiệt hại (nếu có)

Nếu hợp đồng có thỏa thuận về bồi thường hoặc bên mua chứng minh được thiệt hại thực tế phát sinh như:

Chi phí đi lại;
Chi phí công chứng;
Chi phí vay vốn;
Thiệt hại do mất cơ hội kinh doanh…

thì bên bán có thể còn phải bồi thường khoản thiệt hại này theo quy định pháp luật.

5. Có trường hợp nào bên bán không phải trả gấp đôi tiền cọc?

Không phải mọi trường hợp bên bán đều phải trả gấp đôi tiền đặt cọc.

Một số trường hợp có thể được miễn hoặc không áp dụng chế tài này như:

Hợp đồng đặt cọc vô hiệu.
Hai bên cùng thống nhất chấm dứt giao dịch.
Xảy ra sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan.
Các bên có thỏa thuận khác về việc xử lý tiền đặt cọc.
Việc không ký kết hợp đồng xuất phát từ lỗi của bên mua.

Do đó, cần xem xét nội dung hợp đồng và nguyên nhân dẫn đến việc giao dịch không được thực hiện.

6. Bên mua nên làm gì khi bên bán đổi ý?

Để bảo vệ quyền lợi của mình, bên mua nên thực hiện các bước sau:

Bước 1: Lưu giữ toàn bộ chứng cứ:

Hợp đồng đặt cọc;
Biên nhận tiền;
Sao kê chuyển khoản;
Tin nhắn, email;
Ghi âm (nếu có);
Các tài liệu chứng minh việc giao dịch.

Bước 2: Gửi văn bản yêu cầu bên bán thực hiện đúng cam kết hoặc hoàn trả tiền và tiền phạt cọc.

Bước 3: Thương lượng, hòa giải để tiết kiệm thời gian và chi phí.

Bước 4: Nếu không đạt được thỏa thuận, bên mua có quyền khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu:

Hoàn trả tiền cọc;
Thanh toán tiền phạt cọc;
Bồi thường thiệt hại (nếu có);
Thanh toán lãi chậm trả theo quy định (nếu đủ điều kiện).

7. Những lưu ý để tránh tranh chấp

Để hạn chế rủi ro, khi ký hợp đồng đặt cọc, các bên nên:

Xác định đúng chủ sở hữu tài sản.
Kiểm tra tình trạng pháp lý của tài sản.
Quy định rõ số tiền đặt cọc.
Ghi rõ thời hạn ký hợp đồng chính thức.
Thỏa thuận cụ thể về mức phạt cọc, bồi thường và phương thức giải quyết tranh chấp.
Nên có luật sư rà soát hợp đồng đối với các giao dịch có giá trị lớn.

8. Kết luận

Khi bên bán đổi ý sau khi nhận cọc, họ không thể đơn phương hủy giao dịch mà không phải chịu trách nhiệm. Trong đa số trường hợp, bên bán sẽ phải hoàn trả tiền đặt cọc và trả thêm một khoản tiền tương đương giá trị tiền cọc, trừ khi các bên có thỏa thuận khác hoặc thuộc trường hợp pháp luật quy định.

————————————————————————————————————————————————————————

Hãy liên hệ để được tư vấn và hỗ trợ kịp thời: