Sổ đỏ bị cấp sai diện tích phải làm thế nào? Có phải xin cấp lại Sổ đỏ hay bị Nhà nước thu hồi? Đây là vấn đề nhiều người gặp phải khi kiểm tra lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phát hiện diện tích ghi trên Sổ đỏ không đúng với hồ sơ địa chính hoặc diện tích thực tế.

Theo Luật Đất đai 2024, tùy vào nguyên nhân và mức độ sai sót, trường hợp Sổ đỏ ghi sai diện tích có thể được đính chính hoặc thuộc trường hợp thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp. Vì vậy, cần xác định đúng bản chất sai sót trước khi thực hiện thủ tục.

1. Sổ đỏ ghi sai diện tích có được đính chính không?

Có thể được đính chính, nếu sai sót về thông tin thửa đất trên Giấy chứng nhận so với hồ sơ kê khai, đăng ký đất đai đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra, xác nhận hoặc so với văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai.

Khoản 1 Điều 152 Luật Đất đai 2024 quy định cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp khi có sai sót về thông tin của người được cấp hoặc thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp luật định.

Như vậy, nếu phát hiện Sổ đỏ ghi sai diện tích, người sử dụng đất không nên tự ý sửa chữa trên Sổ đỏ mà cần làm thủ tục với cơ quan có thẩm quyền.

2. Khi nào Sổ đỏ cấp sai diện tích bị thu hồi?

Đây là điểm cần phân biệt rõ với trường hợp đính chính.

Theo điểm d khoản 2 Điều 152 Luật Đất đai 2024, Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp nếu Giấy chứng nhận:

Không đúng thẩm quyền;
Không đúng đối tượng sử dụng đất;
Không đúng diện tích đất;
Không đủ điều kiện được cấp;
Không đúng mục đích sử dụng đất;
Không đúng thời hạn sử dụng đất;
Không đúng nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm cấp.

Do đó, không phải mọi trường hợp Sổ đỏ có sự chênh lệch diện tích đều đơn giản là “sửa lại con số”. Cơ quan có thẩm quyền sẽ phải kiểm tra hồ sơ cấp Giấy chứng nhận để xác định nguyên nhân và tính chất của sai sót.

3. Sổ đỏ ghi ít hơn diện tích thực tế có phải đính chính không?

Ví dụ:

Gia đình ông A đang sử dụng thực tế 500 m² đất nhưng Sổ đỏ chỉ ghi 450 m².

Trong trường hợp này, không thể mặc nhiên kết luận 50 m² còn thiếu đương nhiên thuộc quyền sử dụng của ông A.

Cơ quan có thẩm quyền cần kiểm tra:

Hồ sơ địa chính;
Hồ sơ kê khai, đăng ký đất đai;
Bản đồ địa chính hoặc hồ sơ đo đạc;
Nguồn gốc sử dụng đất;
Ranh giới thực tế;
Quá trình sử dụng đất;
Các giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất.

Nếu hồ sơ chứng minh diện tích đúng phải là 500 m² nhưng Sổ đỏ ghi nhầm 450 m² thì có thể xem xét đính chính Giấy chứng nhận theo quy định.

Ngược lại, nếu 50 m² tăng thêm là phần đất không đủ điều kiện được công nhận hoặc việc cấp Giấy chứng nhận trước đây không đúng quy định thì có thể thuộc trường hợp phải thu hồi Giấy chứng nhận.

4. Sổ đỏ ghi nhiều hơn diện tích thực tế thì xử lý thế nào?

Trường hợp Sổ đỏ ghi 600 m² nhưng thực tế đo đạc chỉ có 550 m² cũng không nên tự ý cho rằng Nhà nước đã cấp thừa 50 m².

Cần xác định nguyên nhân chênh lệch diện tích.

Có thể xuất phát từ:

Sai số đo đạc;
Thay đổi phương pháp đo;
Thông tin trên bản đồ địa chính;
Sai sót khi lập hồ sơ;
Thay đổi ranh giới;
Lấn, chiếm hoặc tranh chấp ranh giới;
Hoặc nguyên nhân khác.

Cơ quan có thẩm quyền sẽ căn cứ hồ sơ và tình trạng thực tế để xác định cách xử lý phù hợp.

5. Thủ tục đính chính Sổ đỏ bị sai diện tích

Theo quy định hiện hành, khi người sử dụng đất phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót, hồ sơ đính chính về cơ bản gồm:

Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất;
Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
Giấy tờ chứng minh sai sót về thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất;
Văn bản ủy quyền nếu thực hiện thủ tục thông qua người đại diện.

Tùy từng trường hợp, cơ quan tiếp nhận có thể yêu cầu hoặc kiểm tra thêm các tài liệu liên quan để xác định nội dung và nguyên nhân sai sót.

6. Nộp hồ sơ đính chính Sổ đỏ ở đâu?

Trình tự, thủ tục đính chính Giấy chứng nhận đã cấp hiện được thực hiện theo quy định của pháp luật đất đai và các quy định về phân định thẩm quyền trong mô hình chính quyền địa phương 2 cấp.

Theo quy định hiện hành, trình tự đính chính Giấy chứng nhận đã cấp được quy định tại Mục XIV Phần V Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP.

Người sử dụng đất nên liên hệ cơ quan tiếp nhận hồ sơ đất đai tại địa phương nơi có đất để xác định đúng nơi tiếp nhận hồ sơ theo thẩm quyền hiện hành.

7. Cơ quan có thẩm quyền sẽ xử lý như thế nào?

Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan có chức năng quản lý đất đai/Văn phòng đăng ký đất đai sẽ kiểm tra hồ sơ để xác định:

Nội dung nào bị sai;
Nguyên nhân sai sót;
Thông tin nào là chính xác;
Có đủ căn cứ để đính chính hay không;
Hay thuộc trường hợp phải thu hồi Giấy chứng nhận.

Đối với trường hợp đính chính, cơ quan có thẩm quyền thực hiện xác nhận nội dung đính chính hoặc cấp Giấy chứng nhận mới theo trường hợp cụ thể, đồng thời chỉnh lý, cập nhật thông tin trong hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai.

8. Sổ đỏ cấp sai diện tích nhưng đã bán đất thì sao?

Đây là trường hợp cần đặc biệt lưu ý.

Nếu Giấy chứng nhận được cấp không đúng diện tích nhưng người được cấp đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất theo đúng quy định pháp luật, Luật Đất đai 2024 có quy định giới hạn việc thu hồi Giấy chứng nhận trong trường hợp cấp sai theo điểm d khoản 2 Điều 152.

Do đó, nếu Sổ đỏ đã được sử dụng để thực hiện giao dịch chuyển nhượng, tặng cho hoặc giao dịch khác, việc xử lý không đơn giản là thu hồi Sổ đỏ cũ và cấp lại.

Cần xem xét thời điểm cấp Giấy chứng nhận, nội dung sai, tình trạng giao dịch và quyền lợi của các bên liên quan.