Thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai là bao lâu?

Nhiều người cho rằng mọi tranh chấp liên quan đến đất đai đều không bị giới hạn về thời hiệu khởi kiện. Tuy nhiên, đây là quan điểm chưa hoàn toàn chính xác. Trên thực tế, pháp luật chỉ không áp dụng thời hiệu đối với tranh chấp về quyền sử dụng đất, còn các tranh chấp dân sự khác có liên quan đến đất đai như tranh chấp hợp đồng, thừa kế hay chia tài sản vẫn áp dụng thời hiệu theo quy định của Bộ luật Dân sự.

Vậy thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai là bao lâu? Hãy cùng tìm hiểu qua bài viết dưới đây.

1. Tranh chấp quyền sử dụng đất có áp dụng thời hiệu khởi kiện không?

Theo khoản 3 Điều 155 Bộ luật Dân sự năm 2015:

“Thời hiệu khởi kiện không áp dụng đối với tranh chấp về quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.”

Như vậy, đối với tranh chấp về quyền sử dụng đất, pháp luật không áp dụng thời hiệu khởi kiện. Điều này có nghĩa là người có quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm vẫn có thể yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết, không phụ thuộc vào thời điểm phát sinh tranh chấp.

Các trường hợp thường gặp gồm:

Tranh chấp xác định ai là người có quyền sử dụng đất.
Tranh chấp ranh giới giữa các thửa đất.
Tranh chấp đất bị lấn, chiếm.
Tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất.

2. Không phải mọi tranh chấp liên quan đến đất đai đều không áp dụng thời hiệu

Cần phân biệt giữa tranh chấp về quyền sử dụng đất và tranh chấp dân sự có liên quan đến đất đai.

Đối với các tranh chấp phát sinh từ hợp đồng, thừa kế hoặc các quan hệ dân sự khác có liên quan đến quyền sử dụng đất, thời hiệu khởi kiện sẽ được áp dụng theo quy định của Bộ luật Dân sự.

2.1. Tranh chấp hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất

Bao gồm các tranh chấp phát sinh từ:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất.
Hợp đồng thuê lại quyền sử dụng đất.
Hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Theo Điều 429 Bộ luật Dân sự năm 2015, thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.

Ví dụ, bên mua đã thanh toán đầy đủ tiền nhưng bên bán không thực hiện thủ tục sang tên theo thỏa thuận thì người mua có quyền khởi kiện trong thời hạn 03 năm kể từ thời điểm phát hiện quyền lợi của mình bị xâm phạm.

2.2. Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất

Khi quyền sử dụng đất là di sản thừa kế, thời hiệu được áp dụng theo Điều 623 Bộ luật Dân sự năm 2015, cụ thể:

30 năm đối với yêu cầu chia di sản là bất động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế.
10 năm đối với yêu cầu xác nhận quyền thừa kế hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác.
03 năm đối với yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại.

Do đó, không phải mọi tranh chấp về đất thừa kế đều có cùng một thời hiệu mà cần xác định đúng loại yêu cầu để áp dụng quy định tương ứng.

3. Tranh chấp đất đai không có Giấy chứng nhận được giải quyết như thế nào?

Theo khoản 2 Điều 236 Luật Đất đai năm 2024, đối với tranh chấp đất đai mà các bên không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024, các bên có quyền lựa chọn một trong hai phương thức giải quyết:

Nộp đơn yêu cầu Ủy ban nhân dân có thẩm quyền giải quyết theo quy định của Luật Đất đai;
Khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Việc lựa chọn phương thức giải quyết phù hợp sẽ phụ thuộc vào từng trường hợp cụ thể cũng như nhu cầu của các bên tranh chấp.

————————————————————————————————————————————————————————

Hãy liên hệ để được tư vấn và hỗ trợ kịp thời: