Đặt cọc nhằm chuyển quyền đối với tài sản của bên thứ ba

Trong thực tiễn giao dịch dân sự, đặt cọc thường được sử dụng như một biện pháp bảo đảm nhằm hướng tới việc xác lập và thực hiện hợp đồng. Tuy nhiên, khi tài sản dự kiến chuyển quyền lại thuộc sở hữu của bên thứ ba, vấn đề pháp lý trở nên phức tạp hơn đáng kể. Việc đặt cọc trong trường hợp này không chỉ liên quan đến ý chí của các bên giao kết, mà còn tiềm ẩn rủi ro về hiệu lực giao dịch, quyền định đoạt tài sản và trách nhiệm phát sinh khi không thể hoàn tất việc chuyển quyền. Bài viết này phân tích những khía cạnh pháp lý cốt lõi và rủi ro cần lưu ý.

Đặt cọc nhằm chuyển quyền đối với tài sản của bên thứ ba

Bên nhận cọc là bên trung gian, vừa thỏa thuận mua, vừa thỏa thuận bán nhưng không thực hiện việc chuyển quyền (cò đất). Mặc dù có thể được bên thứ ba đồng ý, tuy nhiên đây là trường hợp vi phạm điều cấm của luật, bởi vì vi phạm điều kiện về kinh doanh bất động sản, chỉ cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua thuê nhà, công trình xây dựng và hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo chúng tôi, mặc dù khi giao kết đặt cọc, bên nhận cọc chưa xác lập quyền sở hữu tài sản, tuy nhiên với mục đích không vi phạm điều cấm của luật. Ví dụ: Đặt cọc nhằm giao kết, thực hiện hợp đồng mua bán hàng hóa mà bên nhận cọc chưa có. Bởi lẽ giao dịch này chỉ mới ở giai đoạn đặt cọc nhằm giao kết hợp đồng hoặc nhằm thực hiện hợp đồng, chỉ có ý nghĩa ràng buộc giữa hai bên và chưa ảnh hưởng đến quyền, lợi ích của bên thứ ba. Các bên bảo đảm năng lực pháp luật, năng lực hành vi dân sự, tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận nên vẫn phát sinh hiệu lực và có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ đã cam kết. Khi xác lập giao dịch đặt cọc, các bên xác định rõ về nghĩa vụ có khả năng thực hiện này và cam kết thực hiện; bên có nghĩa vụ phải tạo ra điều kiện bảo đảm để thực hiện (trừ trường hợp do lừa dối hoặc nhầm lẫn), trường hợp không bảo đảm được điều kiện thì sẽ dẫn đến không thực hiện được hợp đồng đặt cọc, có lỗi dẫn đến phạt cọc (đồng nghĩa với việc có thực hiện hay không thực hiện được nghĩa vụ đặt cọc không ảnh hưởng đến bên thứ ba). Xác định đặt cọc có hiệu lực cũng nhằm tránh trường hợp lợi dụng để chiếm giữ tài sản đặt cọc của người khác.

Ví dụ trường hợp phổ biến đó là hai bên đặt cọc nhằm chuyển nhượng thửa đất mà bên nhận cọc có thỏa thuận sẽ nhận chuyển nhượng từ bên thứ ba (chưa xác lập quyền sử dụng đất). Theo chúng tôi thỏa thuận này có hiệu lực, không vi phạm điều cấm của luật. Để bảo đảm cho việc giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng thì bên nhận cọc phải bảo đảm điều kiện mà pháp luật quy định đó là phải thực hiện xong việc chuyển quyền. Trường hợp bên nhận cọc không bảo đảm được điều kiện để giao kết, thực hiện hợp đồng nên là bên vi phạm. Tuy nhiên, có thể có trường hợp các bên thỏa thuận điều kiện để giao kết hợp đồng là khi bên nhận cọc thực hiện xong việc chuyển quyền nhưng lại không xác định rõ thời hạn chuyển quyền, dẫn đến không thể giao kết được hợp đồng, điều này có lỗi của cả hai bên.

Nguồn: https://tapchitoaan.vn/mot-so-van-de-ve-dat-coc-va-vuong-mac10316.html

Hãy liên hệ để được tư vấn và hỗ trợ kịp thời: