ĐẤT CHƯA CÓ GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là Sổ đỏ) là căn cứ pháp lý quan trọng nhất để bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất. Tuy nhiên, trên thực tế, một bộ phận không nhỏ người dân đang sử dụng đất mà chưa có Sổ đỏ – do lịch sử để lại, do nguồn gốc đất phức tạp, hoặc chưa thực hiện thủ tục đăng ký.

Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ ngày 01/8/2024) đã mở ra nhiều cơ hội hơn để những trường hợp này được hợp thức hóa quyền sử dụng đất, đồng thời bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân ngay cả khi chưa có Sổ. Dưới đây là 5 nội dung cốt lõi người dân cần nắm rõ.

1. Nhiều loại đất không có giấy tờ nay được xem xét cấp Sổ đỏ

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trong khoảng thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất vẫn được xem xét cấp Sổ, nếu đáp ứng đủ ba điều kiện: không vi phạm pháp luật đất đai trong quá trình sử dụng; đất không thuộc diện được giao không đúng thẩm quyền; và được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp (khoản 3 Điều 138 Luật Đất đai 2024).

Luật Đất đai 2013 chỉ cho phép xét cấp Sổ với đất sử dụng trước ngày 01/7/2004. Luật mới đã kéo dài mốc này thêm 10 năm, tới trước ngày 01/7/2014 — đồng nghĩa với việc một lượng lớn người dân trước đây không đủ điều kiện, nay có thêm cơ hội được hợp thức hóa quyền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, có thêm hai trường hợp đặc thù tại khoản 5 Điều 138 Luật Đất đai 2024:

– Đất nông nghiệp đã chuyển sang làm đất ở hoặc đất phi nông nghiệp trước ngày 01/7/2014, không có giấy tờ hợp lệ, không có hộ khẩu thường trú tại vùng kinh tế khó khăn: nếu được UBND cấp xã xác nhận không tranh chấp và phù hợp quy hoạch, sẽ được cấp Sổ và không phải nộp tiền sử dụng đất .

– Đất nông nghiệp đang sử dụng ổn định, được UBND cấp xã xác nhận không tranh chấp, phù hợp quy hoạch: được cấp Sổ theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, trong hạn mức giao đất nông nghiệp theo quy định.

2. Đất lấn, chiếm vẫn có thể được cấp Sổ

Theo quy định tại Điều 139 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất vi phạm nếu thuộc một trong các trường hợp sau vẫn được xem xét cấp Sổ đỏ:

Trường hợp 1: Thuộc một trong 03 trường hợp sau:

– Sử dụng đất lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng sau khi Nhà nước đã công bố, cắm mốc hành lang bảo vệ hoặc;

– Lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè sau khi Nhà nước đã công bố chỉ giới xây dựng hoặc;

– Lấn đất, chiếm đất sử dụng để xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, công trình công cộng khác.

Tuy nhiên, hiện nay sau khi có sự điều chỉnh về quy hoạch thì diện tích đất lấn, chiếm này không còn thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng; chỉ giới xây dựng đường giao thông… nữa.

Trường hợp 2:

– Đất lấn, chiếm có nguồn gốc từ nông, lâm trường (được Nhà nước giao không thu tiền) thuộc quy hoạch rừng đặc dụng, rừng phòng hộ nhưng nơi đó không có Ban Quản lý rừng diện tích đất đã được sử dụng để sản xuất nông nghiệp hoặc làm nhà ở từ trước ngày 01/7/2014, không thuộc quy hoạch lâm nghiệp, xây dựng công trình hạ tầng công cộng và người sử dụng đất đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Trường hợp 3:

– Các trường hợp lấn, chiếm còn lại nếu đang được sử dụng ổn định và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn.

Trường hợp 4:

– Hộ gia đình, cá nhân tự khai hoang đất nông nghiệp (đất trồng cây hàng năm, cây lâu năm…) tự khai hoang mà đất không có tranh chấp.

3. Đất được giao không đúng thẩm quyền xem xét có được cấp Sổ

Đây là trường hợp đất được giao bởi cơ quan hoặc tổ chức không có thẩm quyền theo quy định tại thời điểm giao; hoặc đất được xác lập quyền sử dụng thông qua việc mua, nhận thanh lý, hóa giá, phân phối nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất không đúng quy định pháp luật. Theo Điều 140 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất trong các trường hợp này vẫn có thể được cấp Sổ nếu đồng thời thỏa mãn ba điều kiện:

Được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp;
Đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất được duyệt;
Có tài liệu, giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất.

Trong đó, 03 mốc thời gian sẽ được xét cấp sổ đỏ cụ thể:

+ Từ trước 18/12/1980

+ Từ 18/12/1980 – trước 15/10/1993

+ Từ 15/10/1993 – trước 01/7/2014.

Xem thêm:

DỊCH VỤ LUẬT SƯ TƯ VẤN THỪA KẾ MỚI NHẤT 2026

Dịch vụ ly hôn trọn gói: Thủ tục nhanh gọn – Chi phí tối ưu mới nhất 2026

4. Đất chưa có Sổ đỏ có thể được bồi thường

Nhiều người lo ngại rằng không có Sổ đỏ đồng nghĩa với không được bồi thường khi bị thu hồi đất. Thực tế không hoàn toàn như vậy — Luật Đất đai 2024 phân biệt rõ hai nhóm trường hợp:

Nhóm 1 – Đủ điều kiện cấp Sổ nhưng chưa được cấp: Theo điểm a khoản 1 và khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền hàng năm, dù chưa có Sổ đỏ, vẫn được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng – nếu có một trong các căn cứ:

Có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất đủ điều kiện để cấp Sổ;
Có quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ cơ quan có thẩm quyền;
Đã nhận chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng ký đất đai;
Sử dụng đất theo hợp đồng thế chấp để xử lý nợ và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Nhóm 2 – Không đủ điều kiện cấp Sổ nhưng vẫn được bồi thường: Theo khoản 3 Điều 98 Luật Đất đai 2024, đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì việc bồi thường được thực hiện theo quy định của Chính phủ.

5. Chi phí làm Sổ đỏ lần đầu có thể tăng từ ngày 01/01/2026

Theo Điều 159 Luật Đất đai 2024, khung giá đất bị bãi bỏ. Thay vào đó, Bảng giá đất mới do UBND cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp phê duyệt. Bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 01/01/2026. Điểm khác biệt so với trước là bảng giá được cập nhật hằng năm theo nguyên tắc thị trường, thay vì 5 năm một lần. Bảng giá hiện hành chỉ có hiệu lực đến hết ngày 31/12/2025.

Vì vậy, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu cấp Sổ đỏ lần đầu nên sớm hoàn thành thủ tục. Việc thực hiện trước ngày 01/01/2026 giúp tránh nguy cơ chi phí tăng cao khi Bảng giá đất mới có hiệu lực.

Kết Luận

Người dân cần chủ động rà soát tình trạng pháp lý của thửa đất đang sử dụng để sớm hoàn thiện hồ sơ. Khi cần, nên tham khảo ý kiến của chuyên gia pháp lý hoặc cơ quan quản lý đất đai địa phương để được hướng dẫn phù hợp.

———————————————————————————————————————————————————————————–

Hãy liên hệ để được tư vấn và hỗ trợ kịp thời: