CÁC TRƯỜNG HỢP KHÔNG ĐƯỢC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường được gọi là “Sổ đỏ”) là căn cứ pháp lý quan trọng để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người dân. Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp đang sử dụng đất đều đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận.

Luật Đất đai năm 2024 đã quy định rõ những trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận nhằm bảo đảm việc quản lý đất đai chặt chẽ, minh bạch và đúng quy định pháp luật. Các trường hợp này được quy định tại Điều 151 Luật Đất đai năm 2024.

Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích

Đây là quỹ đất công ích do UBND cấp xã quản lý để phục vụ nhu cầu chung của cộng đồng như:

Xây dựng công trình công cộng;
Nhà văn hóa;
Sân thể thao;
Chợ;
Nghĩa trang;
Các công trình phúc lợi khác.

Do thuộc quyền quản lý của Nhà nước nên người đang sử dụng loại đất này sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đất được Nhà nước giao để quản lý

Một số cơ quan, tổ chức hoặc UBND cấp xã được Nhà nước giao đất để quản lý chứ không phải để sử dụng với tư cách chủ sử dụng đất.

Đất giao để quản lý hành lang bảo vệ công trình;
Đất giao quản lý sông, suối;
Đất giao quản lý đường giao thông;
Đất công chưa giao cho tổ chức, cá nhân sử dụng.

Trong trường hợp này, cơ quan được giao chỉ thực hiện chức năng quản lý nên không được cấp Giấy chứng nhận.

Tuy nhiên, nếu trong cùng quyết định giao đất có phần diện tích được giao để sử dụng thì phần diện tích đó vẫn có thể được cấp Giấy chứng nhận theo quy định.

Đất thuê hoặc thuê lại của người sử dụng đất

Người thuê đất của cá nhân, hộ gia đình hoặc doanh nghiệp chỉ có quyền sử dụng đất theo hợp đồng thuê, không phải là chủ sử dụng đất.

Do đó, người thuê sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, pháp luật có một ngoại lệ: trường hợp thuê hoặc thuê lại đất của chủ đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp hoặc các dự án phù hợp với quy hoạch thì có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận theo quy định.

Đất nhận khoán

Đất nhận khoán của:

Nông trường;
Lâm trường;
Ban quản lý rừng;
Doanh nghiệp nông, lâm nghiệp.

về nguyên tắc không được cấp Giấy chứng nhận, bởi người nhận khoán chỉ có quyền sử dụng theo hợp đồng giao khoán.

Tuy nhiên, trong một số trường hợp đặc biệt được Luật Đất đai năm 2024 quy định thì vẫn có thể được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.

Đất đã có quyết định thu hồi

Nếu cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã ban hành quyết định thu hồi đất thì người sử dụng đất sẽ không được cấp Giấy chứng nhận.

Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2024 có quy định nhằm bảo vệ quyền lợi của người dân: nếu đã quá 03 năm kể từ ngày ban hành quyết định thu hồi mà Nhà nước vẫn chưa thực hiện việc thu hồi thì người đang sử dụng đất có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận theo quy định.

Đất đang có tranh chấp hoặc đang bị áp dụng biện pháp ngăn chặn

Đây là trường hợp thường gặp nhất trong thực tế.

Bao gồm các trường hợp:

Đất đang có tranh chấp quyền sử dụng;
Quyền sử dụng đất đang bị kê biên để thi hành án;
Đang bị áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án;
Đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quyết định của Tòa án.

Việc không cấp Giấy chứng nhận trong các trường hợp này nhằm tránh phát sinh các giao dịch ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của các bên liên quan.

Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền để sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh

Ví dụ:

Công viên;
Quảng trường;
Công trình công cộng;
Đường giao thông nội bộ;
Khu sinh hoạt cộng đồng.

Các tổ chức được giao quản lý, khai thác các khu đất này không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì đây là tài sản phục vụ lợi ích công cộng.

Luật Đất đai năm 2024 đã quy định rõ 07 trường hợp người sử dụng đất không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời quy định các trường hợp tài sản gắn liền với đất không được chứng nhận quyền sở hữu. Việc nắm rõ các quy định này sẽ giúp người dân chủ động đánh giá tình trạng pháp lý của thửa đất, hạn chế rủi ro khi mua bán, nhận chuyển nhượng hoặc thực hiện thủ tục xin cấp Sổ đỏ lần đầu.

Nếu hồ sơ có yếu tố phức tạp như đất khai hoang, đất sử dụng qua nhiều thế hệ, đất không có giấy tờ hoặc đang phát sinh tranh chấp, người sử dụng đất nên tham khảo ý kiến luật sư để được tư vấn phương án xử lý phù hợp, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

———————————————————————————————————————————————————

Hãy liên hệ để được tư vấn và hỗ trợ kịp thời: