10 LỖI THƯỜNG GẶP KHI KÝ HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC VÀ CÁCH PHÒNG TRÁNH

Đặt cọc là giao dịch phổ biến, đặc biệt khi mua bán nhà đất. Tuy nhiên, chỉ một vài sơ suất trong hợp đồng cũng có thể khiến bên đặt cọc mất tiền, khó đòi lại cọc hoặc phát sinh tranh chấp kéo dài.

Dưới đây là 10 lỗi thường gặp khi ký hợp đồng đặt cọc mà các bên cần đặc biệt lưu ý.

1. Không xác định rõ tài sản giao dịch

Một trong những sai sót phổ biến là hợp đồng chỉ ghi chung chung như “đặt cọc mua đất”, “đặt cọc mua nhà” mà không mô tả cụ thể tài sản.

Đối với nhà đất, nên thể hiện rõ các thông tin như:

Địa chỉ thửa đất, căn nhà;
Diện tích;
Số thửa, số tờ bản đồ nếu có;
Số Giấy chứng nhận;
Người đứng tên trên Giấy chứng nhận;
Hiện trạng tài sản và các tài sản gắn liền với đất.

Thông tin càng cụ thể thì càng thuận lợi khi xác định đối tượng của giao dịch và giải quyết tranh chấp.

2. Không kiểm tra người nhận cọc có phải chủ tài sản hay không

Có trường hợp người nhận tiền đặt cọc không phải là người đứng tên trên Giấy chứng nhận mà chỉ tự nhận mình là người được chủ nhà đất ủy quyền.

Nếu không kiểm tra kỹ, bên đặt cọc có thể rơi vào tình trạng đã giao tiền nhưng giao dịch mua bán không thể thực hiện.

Vì vậy, trước khi đặt cọc cần kiểm tra Giấy chứng nhận và giấy tờ chứng minh quyền đại diện, nếu người ký hợp đồng không trực tiếp đứng tên tài sản.

3. Không ghi rõ mục đích của khoản tiền đặt cọc

Hợp đồng cần xác định rõ khoản tiền được giao nhằm bảo đảm cho việc ký kết hoặc thực hiện hợp đồng nào.

Ví dụ: đặt cọc để bảo đảm ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Điều này giúp tránh tranh cãi về bản chất và mục đích của khoản tiền đã giao.

4. Không quy định rõ thời hạn đặt cọc

Nhiều hợp đồng chỉ ghi “sau khi hoàn tất thủ tục sẽ ký hợp đồng mua bán” nhưng không xác định thời điểm cụ thể.

Đây là nguyên nhân dễ phát sinh tranh chấp.

Hợp đồng nên ghi rõ:

Ngày bắt đầu đặt cọc;
Thời hạn đặt cọc;
Thời điểm ký hợp đồng chính thức;
Thời hạn thanh toán;
Các điều kiện cần hoàn thành trước khi ký hợp đồng.

5. Không thỏa thuận rõ trường hợp bên bán vi phạm

Đây là lỗi đặc biệt đáng lưu ý.

Nếu bên nhận cọc từ chối bán tài sản, bán cho người khác hoặc không thực hiện giao dịch theo thỏa thuận thì hậu quả pháp lý cần được xác định rõ.

Theo quy định về đặt cọc của Bộ luật Dân sự 2015, nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì về nguyên tắc phải trả lại tiền đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tiền đặt cọc, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Do đó, hợp đồng nên quy định cụ thể về trách nhiệm khi một bên vi phạm để hạn chế tranh chấp.

6. Không quy định trường hợp bên mua không mua nữa

Không chỉ bên bán có thể vi phạm. Bên đặt cọc cũng có thể thay đổi ý định và từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Hợp đồng nên quy định rõ:

Trường hợp nào được xem là vi phạm;
Khi nào mất cọc;
Có được hoàn lại một phần tiền hay không;
Chi phí phát sinh do bên nào chịu.

Việc thỏa thuận trước sẽ giúp các bên dễ xác định trách nhiệm khi có sự cố.

7. Không kiểm tra tình trạng pháp lý của nhà đất trước khi đặt cọc

Đây là lỗi rất nguy hiểm.

Trước khi giao tiền, bên mua nên kiểm tra tối thiểu:

Ai là người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà;
Nhà đất có đang thế chấp hay không;
Có tranh chấp hay không;
Có bị kê biên để thi hành án hay không;
Có thuộc diện quy hoạch, thu hồi hay không;
Có đủ điều kiện để thực hiện giao dịch hay không.

Không nên chỉ dựa vào lời cam kết của người bán.

8. Giao tiền nhưng không có chứng cứ

Một số trường hợp các bên thỏa thuận miệng rồi giao tiền mặt nhưng không lập giấy biên nhận.

Khi xảy ra tranh chấp, việc chứng minh số tiền đã giao, thời điểm giao và mục đích giao tiền có thể rất khó khăn.

Do đó, nên:

Lập hợp đồng đặt cọc bằng văn bản;
Ghi rõ số tiền bằng số và bằng chữ;
Ghi rõ phương thức thanh toán;
Lưu giấy biên nhận;
Nếu chuyển khoản, ghi rõ nội dung chuyển tiền;
Lưu lại tin nhắn, email và các tài liệu liên quan.

9. Không quy định rõ cách xử lý tiền cọc khi giao dịch không thể thực hiện

Không phải mọi trường hợp giao dịch không hoàn thành đều xuất phát từ việc một bên cố tình vi phạm.

Ví dụ: sau khi đặt cọc, phát hiện tài sản không đủ điều kiện chuyển nhượng hoặc có vấn đề pháp lý khiến giao dịch không thể tiếp tục.

Hợp đồng nên dự liệu những trường hợp này và quy định rõ:

Có được hoàn lại tiền cọc hay không;
Bên nào phải hoàn tiền;
Thời hạn hoàn tiền;
Chi phí phát sinh do bên nào chịu.

10. Ký hợp đồng quá sơ sài, không đọc kỹ điều khoản

Đây là lỗi tưởng như đơn giản nhưng lại xảy ra rất thường xuyên.

Nhiều người chỉ quan tâm đến “đặt cọc bao nhiêu tiền?” mà bỏ qua các nội dung quan trọng như thời hạn, điều kiện giao dịch, phương thức thanh toán, trách nhiệm vi phạm và phương án xử lý khi giao dịch không thể thực hiện.

Một hợp đồng đặt cọc tốt không nhất thiết phải dài, nhưng phải rõ ràng, cụ thể và dự liệu được các tình huống có thể xảy ra.

Kết luận

Hợp đồng đặt cọc có thể chỉ vài trang giấy nhưng lại liên quan trực tiếp đến quyền lợi tài sản của các bên. Đặc biệt với giao dịch nhà đất, việc ký hợp đồng khi chưa kiểm tra kỹ pháp lý hoặc không quy định rõ trách nhiệm khi vi phạm có thể dẫn đến tranh chấp rất phức tạp.

———————————————————————————————————————————————

Hãy liên hệ để được tư vấn và hỗ trợ kịp thời: