Đất chưa có Sổ đỏ có được chia khi ly hôn không?

Đất chưa có Sổ đỏ có được chia khi ly hôn không? Đây là vấn đề thường gây tranh chấp khi vợ chồng có nhà đất nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nhiều người cho rằng “chưa có Sổ đỏ thì chưa phải tài sản nên không được chia khi ly hôn”. Tuy nhiên, cách hiểu này không hoàn toàn chính xác.

Điều quan trọng không chỉ là thửa đất đã có Sổ đỏ hay chưa, mà phải xác định nguồn gốc đất, quá trình sử dụng, thời điểm hình thành và quyền của vợ chồng đối với thửa đất.

1. Đất chưa có Sổ đỏ có thể là tài sản chung của vợ chồng không?

Có thể.

Theo Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình 2014, quyền sử dụng đất mà vợ hoặc chồng có được sau khi kết hôn về nguyên tắc là tài sản chung, trừ trường hợp được thừa kế riêng, tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng. Nếu không có căn cứ chứng minh là tài sản riêng thì tài sản đang có tranh chấp được coi là tài sản chung.

Do đó, việc chưa được cấp Sổ đỏ không tự động làm mất quyền tài sản của vợ hoặc chồng.

Ví dụ:

Vợ chồng mua một mảnh đất vào năm 2022 bằng tiền tích lũy trong thời kỳ hôn nhân. Hai bên đã giao đủ tiền, nhận đất và sử dụng ổn định nhưng chưa thực hiện thủ tục cấp Sổ đỏ.

Đến năm 2026, vợ chồng ly hôn.

Trong trường hợp này, cần xem xét các giấy tờ và chứng cứ liên quan để xác định quyền sử dụng đất có phải tài sản chung của vợ chồng hay không, chứ không thể chỉ dựa vào việc thửa đất chưa có Sổ đỏ để kết luận “không được chia”.

2. Tòa án sẽ căn cứ vào đâu để xác định quyền đối với đất?

Khi đất chưa có Sổ đỏ, việc xác định quyền sử dụng đất có thể phức tạp hơn so với trường hợp đã có Giấy chứng nhận.

Một số tài liệu có thể có giá trị chứng minh gồm:

Hợp đồng hoặc giấy tờ mua bán đất;
Giấy tờ giao đất, nhận đất;
Giấy tặng cho, thừa kế;
Giấy tờ viết tay về việc chuyển nhượng;
Biên lai, chứng từ thanh toán tiền mua đất;
Chứng từ nộp thuế, nghĩa vụ tài chính;
Hồ sơ kê khai, đăng ký đất đai;
Giấy tờ thể hiện quá trình sử dụng đất;
Tài liệu địa chính;
Xác nhận của cơ quan có thẩm quyền;
Các chứng cứ khác liên quan đến nguồn gốc và quá trình sử dụng đất.

Pháp luật đất đai hiện hành cũng có cơ chế đăng ký, cấp Giấy chứng nhận trong một số trường hợp người đang sử dụng đất chưa được cấp Sổ đỏ nhưng có các giấy tờ, căn cứ phù hợp.

3. Đất mua trong thời kỳ hôn nhân nhưng chưa có Sổ đỏ thì sao?

Đây là trường hợp khá phổ biến.

Giả sử:

Hai vợ chồng kết hôn năm 2020;
Năm 2022 cùng bỏ tiền mua một mảnh đất;
Có giấy viết tay hoặc hợp đồng mua bán;
Đã giao tiền và nhận đất;
Đất chưa được cấp Sổ đỏ;
Đến năm 2026 hai người ly hôn.

Nếu chứng minh được quyền sử dụng đất được hình thành từ tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân, quyền tài sản đối với thửa đất có thể được xem xét khi giải quyết ly hôn.

Điểm cần lưu ý là “chưa có Sổ đỏ” và “không có quyền đối với đất” là hai vấn đề khác nhau.

4. Đất do bố mẹ cho nhưng chưa sang tên thì có được chia không?

Đây là trường hợp cần xem xét rất kỹ.

Ví dụ, bố mẹ chồng cho vợ chồng một mảnh đất nhưng:

Chưa làm thủ tục sang tên;
Không có văn bản tặng cho rõ ràng;
Chỉ giao đất cho vợ chồng sử dụng;
Hoặc giấy tờ vẫn đứng tên bố mẹ.

Khi đó, không thể mặc nhiên kết luận đây là tài sản chung của vợ chồng.

Cần xác định bố mẹ cho riêng hay cho chung, việc tặng cho có thực sự xảy ra hay chưa và có những chứng cứ nào chứng minh ý chí của người tặng cho.

Ngược lại, nếu có căn cứ xác định bố mẹ đã tặng cho chung vợ chồng, quyền tài sản này có thể được xem xét khi giải quyết ly hôn.

5. Đất được mua trước khi kết hôn nhưng chưa có Sổ đỏ thì sao?

Thời điểm hình thành quyền đối với đất là yếu tố rất quan trọng.

Ví dụ, một người mua đất trước khi kết hôn nhưng đến sau khi kết hôn mới được cấp Sổ đỏ.

Không nên chỉ nhìn vào ngày cấp Sổ đỏ để xác định tài sản chung hay riêng.

Cần xem xét:

Thời điểm mua đất;
Nguồn tiền mua;
Ai là người giao kết giao dịch;
Ai thanh toán tiền;
Thời điểm nhận đất;
Quá trình sử dụng đất;
Các thỏa thuận giữa hai vợ chồng.

Nếu chứng minh được quyền sử dụng đất được hình thành từ tài sản riêng trước hôn nhân thì về nguyên tắc, quyền sử dụng đất đó có thể được xác định là tài sản riêng.

Ngược lại, nếu trong thời kỳ hôn nhân có sử dụng tài sản chung để mua hoặc đầu tư vào đất thì có thể phát sinh vấn đề cần xem xét về phần tài sản chung.

6. Không có Sổ đỏ thì Tòa án có thể chia đất bằng hiện vật không?

Không phải trường hợp nào Tòa án cũng có thể chia trực tiếp thửa đất thành hai phần.

Việc phân chia còn phụ thuộc vào:

Tình trạng pháp lý của thửa đất;
Khả năng xác định quyền sử dụng đất;
Điều kiện tách thửa;
Hiện trạng sử dụng;
Quy hoạch;
Nhu cầu sử dụng của các bên;
Giá trị quyền sử dụng đất;
Các quy định pháp luật đất đai có liên quan.

Trong trường hợp không thể chia bằng hiện vật, có thể xem xét phương án một bên nhận quyền sử dụng đất và thanh toán phần giá trị mà bên còn lại được hưởng, tùy tình tiết cụ thể.

Vì vậy, không nên hiểu đơn giản rằng “đất chưa có Sổ đỏ thì Tòa án sẽ chia đôi diện tích cho vợ chồng”.

7. Đất chưa có Sổ đỏ có được bán sau khi ly hôn không?

Đây là vấn đề cần đặc biệt lưu ý.

Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất muốn thực hiện các quyền như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp… về nguyên tắc phải đáp ứng các điều kiện luật định, trong đó có điều kiện về Giấy chứng nhận, trừ một số trường hợp ngoại lệ.

Do đó, quyền được xác định khi ly hôn và khả năng chuyển nhượng ngay sau đó là hai vấn đề khác nhau.

Sau khi Tòa án xác định quyền của các bên, việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận hoặc thực hiện giao dịch tiếp theo vẫn phải tuân thủ quy định pháp luật đất đai.

8. Một bên nói “đất chưa có Sổ đỏ nên không chia” thì có đúng không?

Không thể khẳng định như vậy.

Sổ đỏ là giấy tờ pháp lý rất quan trọng để chứng minh quyền sử dụng đất, nhưng việc có hay chưa có Giấy chứng nhận không phải lúc nào cũng quyết định duy nhất việc quyền tài sản có tồn tại hay không.

Trong một số trường hợp, pháp luật đất đai cho phép người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận dựa trên các giấy tờ và căn cứ pháp lý phù hợp.

Vì vậy, khi tranh chấp đất chưa có Sổ đỏ trong vụ án ly hôn, cần tập trung vào chứng cứ về nguồn gốc và quyền sử dụng đất.