Đất nhiều người đứng tên, một người bán được không?

Đất nhiều người đứng tên, một người bán được không? Đây là vấn đề thường gặp khi quyền sử dụng đất thuộc về nhiều thành viên trong gia đình, nhiều người cùng nhận thừa kế hoặc cùng góp tiền mua đất.

Theo quy định của pháp luật, một người không phải lúc nào cũng có quyền tự ý bán toàn bộ thửa đất có nhiều người cùng đứng tên. Việc một người có thể thực hiện giao dịch hay không phụ thuộc vào quyền sử dụng đất có phân chia được theo phần, việc ủy quyền và loại quan hệ sở hữu, sử dụng đất.

1. Đất nhiều người đứng tên, một người có được bán không?

Câu trả lời là: Không được tự ý bán toàn bộ thửa đất nếu người đó không có quyền định đoạt toàn bộ hoặc không được những người có quyền khác ủy quyền hợp pháp.

Theo khoản 2 Điều 27 Luật Đất đai 2024, trường hợp nhóm người sử dụng đất có chung quyền sử dụng đất thì cần phân biệt:

Nếu quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên thì người muốn thực hiện quyền đối với phần của mình phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động hoặc tách thửa, cấp Giấy chứng nhận theo quy định.
Nếu quyền sử dụng đất không phân chia được theo phần thì các thành viên phải cùng nhau thực hiện quyền hoặc ủy quyền cho người đại diện thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm.

Do đó, việc một người có tên trên Sổ đỏ không đồng nghĩa với việc người đó có thể tự ý bán toàn bộ thửa đất.

2. Khi nào một người có thể bán đất?

Một người có thể đứng ra thực hiện việc chuyển nhượng đất trong một số trường hợp nhất định.

Trường hợp 1: Được những người còn lại ủy quyền

Nếu những người cùng có quyền sử dụng đất lập văn bản ủy quyền hợp pháp cho một người đại diện bán đất thì người được ủy quyền có thể ký hợp đồng chuyển nhượng trong phạm vi được ủy quyền.

Khi đó, cần kiểm tra kỹ:

Người ủy quyền có thực sự có quyền đối với thửa đất hay không;
Văn bản ủy quyền có hợp pháp không;
Phạm vi ủy quyền có bao gồm việc chuyển nhượng hay không;
Thời hạn ủy quyền còn hiệu lực hay không.

Trường hợp 2: Bán phần quyền của mình

Nếu quyền sử dụng đất phân chia được theo phần, một thành viên có thể thực hiện quyền đối với phần quyền của mình sau khi đáp ứng các điều kiện và thực hiện thủ tục theo quy định pháp luật.

Tuy nhiên, điều này không có nghĩa người đó được bán phần đất thuộc quyền của những người khác.

3. Một người tự ý bán toàn bộ đất chung thì sao?

Trường hợp một người tự ý ký hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ thửa đất trong khi không có quyền định đoạt toàn bộ tài sản hoặc không được những người còn lại ủy quyền thì có thể phát sinh tranh chấp về hiệu lực của giao dịch.

Khi đó, cần xem xét nhiều yếu tố như:

Ai là người có quyền sử dụng đất?
Có bao nhiêu người cùng có quyền?
Quyền sử dụng đất thuộc chung theo phần hay chung hợp nhất?
Người ký hợp đồng có được ủy quyền hay không?
Nội dung và phạm vi ủy quyền như thế nào?
Hợp đồng đã công chứng chưa?
Đã đăng ký sang tên cho người mua chưa?
Người mua có biết hoặc phải biết về việc người bán không có quyền định đoạt toàn bộ đất hay không?

Vì vậy, không thể chỉ căn cứ vào việc hợp đồng đã công chứng để khẳng định giao dịch chắc chắn có hiệu lực.

4. Anh chị em cùng đứng tên Sổ đỏ, một người muốn bán thì sao?

Đây là trường hợp khá phổ biến, đặc biệt đối với đất là di sản thừa kế của cha mẹ để lại.

Ví dụ: Cha mẹ mất để lại một thửa đất cho 4 người con. Cả 4 người cùng có quyền đối với thửa đất nhưng chưa phân chia di sản.

Trong trường hợp này, một người con không thể tự ý bán toàn bộ thửa đất nếu không có sự đồng ý hoặc ủy quyền hợp pháp của những người có quyền còn lại.

Nếu một người chỉ muốn chuyển nhượng phần quyền của mình thì cần xác định rõ phần quyền đó đã được phân chia hay chưa và thực hiện các thủ tục cần thiết theo quy định.

5. Vợ chồng cùng đứng tên Sổ đỏ, một người có được bán không?

Nếu quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng, việc định đoạt tài sản phải tuân thủ quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, dân sự và đất đai.

Một người không thể mặc nhiên cho rằng mình có quyền tự ý bán toàn bộ tài sản chung chỉ vì mình là người đang giữ Giấy chứng nhận.

Đặc biệt đối với bất động sản là tài sản chung của vợ chồng, việc định đoạt cần có sự thống nhất theo quy định pháp luật.

Do đó, khi mua đất do vợ chồng cùng đứng tên, người mua nên yêu cầu những người có quyền đối với tài sản cùng tham gia giao dịch hoặc có căn cứ ủy quyền hợp pháp.

6. Một người đứng tên trên Sổ đỏ nhưng đất là tài sản chung thì có được bán không?

Không nên chỉ nhìn vào tên trên Sổ đỏ để xác định người có quyền bán đất.

Trong thực tế có thể xảy ra trường hợp:

Sổ đỏ chỉ đứng tên một người;
Nhưng đất được hình thành trong thời kỳ hôn nhân;
Hoặc quyền sử dụng đất là di sản chưa chia;
Hoặc có người khác cùng có quyền sử dụng đất theo quy định.

Khi đó, cần xác định nguồn gốc hình thành quyền sử dụng đất và quyền của các bên, chứ không chỉ dựa vào người đang đứng tên trên Giấy chứng nhận.

Đây cũng là một trong những nội dung người mua cần đặc biệt kiểm tra trước khi đặt cọc.

7. Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất muốn thực hiện quyền chuyển nhượng phải đáp ứng các điều kiện theo quy định, trong đó có các điều kiện quan trọng như:

Có Giấy chứng nhận theo quy định;
Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết theo quy định;
Quyền sử dụng đất không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án;
Đất còn trong thời hạn sử dụng;
Không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, đối với từng trường hợp cụ thể còn phải đáp ứng các điều kiện khác theo quy định của pháp luật.