LÀM SAO ĐỂ ĐÒI LẠI TIỀN CỌC KHI BÊN KIA VI PHẠM?

Đặt cọc là biện pháp bảo đảm được sử dụng phổ biến trong các giao dịch mua bán nhà đất, thuê nhà, mua bán tài sản và nhiều giao dịch dân sự khác.

Tuy nhiên, trên thực tế không ít trường hợp bên nhận tiền đặt cọc sau đó không thực hiện đúng cam kết, chẳng hạn như không bán nhà đất, không ký hợp đồng chính thức, bán tài sản cho người khác hoặc không thực hiện công việc đã thỏa thuận.

Khi đó, người đặt cọc có thể đặt ra câu hỏi: Có lấy lại được tiền cọc không? Có được yêu cầu phạt cọc không? Phải làm gì nếu bên kia không tự nguyện trả tiền?

Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ quyền của bên đặt cọc và các bước cần thực hiện để bảo vệ quyền lợi của mình.

1. Đặt cọc được pháp luật quy định như thế nào?

Theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền, kim khí quý, đá quý hoặc tài sản có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Đặt cọc thường được sử dụng trong các giao dịch như:

Đặt cọc mua bán nhà đất;
Đặt cọc mua bán nhà ở;
Đặt cọc mua ô tô;
Đặt cọc thuê nhà, thuê mặt bằng;
Đặt cọc thực hiện hợp đồng dịch vụ;
Đặt cọc để bảo đảm ký kết hợp đồng trong tương lai.

Do đó, khi xảy ra tranh chấp, trước tiên cần xác định thỏa thuận giữa các bên có thực sự là quan hệ đặt cọc và nội dung cam kết cụ thể là gì.

2. Khi nào bên đặt cọc có quyền yêu cầu trả lại tiền?

Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì phải trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Ví dụ:

Anh A đặt cọc cho anh B số tiền 200 triệu đồng để mua một thửa đất.

Theo thỏa thuận, trong thời hạn 30 ngày, hai bên sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, sau khi nhận cọc, anh B thông báo không bán nữa và từ chối ký hợp đồng.

Nếu xác định anh B là bên có lỗi trong việc không tiếp tục giao dịch và hợp đồng đặt cọc không có thỏa thuận khác về mức phạt cọc thì về nguyên tắc:

Anh B phải hoàn trả 200 triệu đồng tiền đặt cọc;
Đồng thời phải trả thêm 200 triệu đồng, tương đương giá trị tiền đặt cọc.

Như vậy, tổng số tiền anh A có thể yêu cầu là 400 triệu đồng.

Tuy nhiên, việc có được phạt cọc hay không còn phụ thuộc vào nội dung hợp đồng, nguyên nhân giao dịch không được thực hiện và lỗi của các bên. Thực tiễn xét xử cũng cho thấy có trường hợp bên nhận cọc không phải chịu phạt cọc do nguyên nhân khách quan hoặc do lỗi của cả hai bên.

3. Không phải cứ giao tiền là chắc chắn được phạt cọc

Đây là điểm người đặt cọc cần đặc biệt lưu ý.

Khi xảy ra tranh chấp, Tòa án không chỉ xem xét việc “đã giao tiền” mà còn phải xem xét nhiều vấn đề khác, chẳng hạn:

Hai bên có thỏa thuận đặt cọc hay không?
Tiền đã giao nhằm mục đích gì?
Hợp đồng đặt cọc có hiệu lực hay không?
Nội dung thỏa thuận giữa các bên như thế nào?
Ai là người vi phạm?
Vi phạm do nguyên nhân chủ quan hay khách quan?
Có lỗi của cả hai bên hay không?
Các bên có thỏa thuận khác về xử lý tiền cọc hay không?

Tòa án nhân dân tối cao cũng đã công bố các vụ việc và nội dung liên quan đến tranh chấp đặt cọc, trong đó việc xác định lỗi của các bên có ý nghĩa quan trọng khi xem xét trách nhiệm phạt cọc.

Vì vậy, trước khi yêu cầu “phạt cọc gấp đôi”, cần đánh giá đầy đủ hồ sơ và diễn biến giao dịch.

3.1. Bước 1: Kiểm tra lại hợp đồng đặt cọc

Đây là việc đầu tiên cần thực hiện.

Người đặt cọc cần đọc kỹ các điều khoản về:

Số tiền đặt cọc;
Mục đích đặt cọc;
Thời hạn đặt cọc;
Thời điểm ký hợp đồng chính thức;
Quyền và nghĩa vụ của các bên;
Trường hợp vi phạm;
Mức phạt cọc;
Bồi thường thiệt hại;
Điều kiện hoàn trả tiền;
Phương thức giải quyết tranh chấp.

Nếu hợp đồng có quy định riêng về mức phạt cọc thì cần ưu tiên xem xét thỏa thuận đó, bởi Điều 328 Bộ luật Dân sự cho phép các bên có thỏa thuận khác về việc xử lý tiền đặt cọc.

3.2. Bước 2: Thu thập và bảo quản chứng cứ

Muốn đòi lại tiền đặt cọc, người yêu cầu cần có tài liệu chứng minh giao dịch và hành vi vi phạm.

Các chứng cứ quan trọng có thể gồm:

Hợp đồng đặt cọc;
Giấy nhận tiền;
Phiếu thu;
Sao kê ngân hàng;
Nội dung chuyển khoản;
Tin nhắn giữa các bên;
Email;
Ghi âm, ghi hình trong phạm vi pháp luật cho phép;
Văn bản yêu cầu bên kia thực hiện nghĩa vụ;
Tài liệu chứng minh bên kia đã bán tài sản cho người khác;
Tài liệu chứng minh thiệt hại thực tế phát sinh.

Đặc biệt, nếu chuyển tiền qua ngân hàng, nên lưu lại sao kê và nội dung chuyển khoản để chứng minh số tiền, thời điểm và mục đích giao dịch.

Trong thực tiễn xét xử, chứng cứ liên quan đến việc giao nhận tiền và nội dung thỏa thuận giữa các bên có vai trò rất quan trọng trong việc xác định trách nhiệm của bên nhận cọc.

3.3. Bước 3: Gửi văn bản yêu cầu trả tiền cọc

Trước khi khởi kiện, người đặt cọc nên gửi cho bên vi phạm văn bản yêu cầu thực hiện nghĩa vụ.

Văn bản nên thể hiện rõ:

Thông tin của người yêu cầu;
Thông tin của bên nhận cọc;
Thời điểm và nội dung giao dịch;
Số tiền đã đặt cọc;
Hành vi vi phạm của bên nhận cọc;
Căn cứ yêu cầu hoàn trả tiền;
Số tiền yêu cầu thanh toán;
Thời hạn để bên kia thực hiện;
Phương thức thanh toán;
Hướng xử lý nếu bên kia không thực hiện.

Việc gửi văn bản yêu cầu vừa tạo cơ hội để hai bên tự giải quyết, vừa giúp hình thành thêm tài liệu chứng minh quá trình yêu cầu thực hiện nghĩa vụ nếu sau đó phải khởi kiện.

3.4. Bước 4: Thương lượng hoặc hòa giải

Không phải mọi tranh chấp đặt cọc đều cần đưa ngay ra Tòa án.

Nếu hai bên vẫn có khả năng thỏa thuận, có thể thương lượng về:

Số tiền hoàn trả;
Tiền phạt cọc;
Khoản bồi thường;
Thời hạn thanh toán;
Phương thức thanh toán.

Nếu đạt được thỏa thuận, nên lập thành văn bản và ghi rõ thời hạn, số tiền, phương thức thanh toán cũng như trách nhiệm của các bên.

Không nên chỉ thỏa thuận bằng lời nói vì sau này rất khó chứng minh nội dung đã thống nhất.

3.5. Bước 5: Khởi kiện nếu bên vi phạm không trả tiền

Nếu đã yêu cầu nhưng bên vi phạm vẫn không trả tiền hoặc hai bên không thể thỏa thuận, người đặt cọc có thể cân nhắc khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc tại Tòa án có thẩm quyền.

Tùy từng vụ việc, người khởi kiện có thể yêu cầu Tòa án xem xét:

Hoàn trả tiền đặt cọc;
Phạt cọc;
Bồi thường thiệt hại nếu có căn cứ;
Lãi do chậm thực hiện nghĩa vụ, nếu đủ điều kiện;
Các nghĩa vụ khác theo thỏa thuận và quy định pháp luật.

Thực tế xét xử cho thấy Tòa án đã giải quyết nhiều vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc và căn cứ vào Điều 328 Bộ luật Dân sự để xem xét nghĩa vụ hoàn trả, phạt cọc của các bên.

4. Có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại ngoài tiền phạt cọc không?

Cần phân biệt giữa phạt cọc và bồi thường thiệt hại.

Phạt cọc là chế tài gắn với thỏa thuận đặt cọc và quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự.

Trong khi đó, bồi thường thiệt hại cần xem xét căn cứ phát sinh trách nhiệm, thiệt hại thực tế và mối quan hệ giữa hành vi vi phạm với thiệt hại.

Do đó, không nên mặc nhiên cho rằng cứ bên kia vi phạm hợp đồng đặt cọc thì mọi khoản chi phí phát sinh đều được Tòa án chấp nhận.

Người yêu cầu bồi thường cần chuẩn bị chứng cứ chứng minh thiệt hại thực tế và căn cứ pháp lý của yêu cầu.

5. Những trường hợp cần đặc biệt thận trọng

Có những vụ việc nhìn bên ngoài giống như “bên bán vi phạm” nhưng khi xem xét hồ sơ lại phức tạp hơn.

Ví dụ:

5.1. Bên bán không bán được vì tài sản đang có vấn đề pháp lý

Cần xác định nguyên nhân và lỗi của từng bên, không nên mặc nhiên kết luận bên bán phải chịu phạt cọc.

5.2. Cả hai bên cùng có lỗi

Trong thực tiễn xét xử, việc xác định mức độ lỗi của mỗi bên có thể ảnh hưởng đến cách xử lý tiền đặt cọc và phạt cọc.

5.3. Hợp đồng đặt cọc có điều khoản khác với quy định chung

Điều 328 Bộ luật Dân sự cho phép các bên có thỏa thuận khác về việc xử lý tiền đặt cọc. Vì vậy, cần đọc kỹ hợp đồng trước khi xác định số tiền yêu cầu.

5.4. Người nhận cọc không có quyền định đoạt tài sản

Đây là trường hợp đặc biệt phức tạp, nhất là đối với nhà đất. Tòa án nhân dân tối cao đã có các tài liệu nghiên cứu và thực tiễn xét xử liên quan đến hiệu lực của hợp đồng đặt cọc khi người nhận cọc chưa có quyền định đoạt hợp pháp đối với nhà ở.

6. Một số lưu ý để tăng khả năng đòi lại tiền cọc

Để bảo vệ quyền lợi của mình, người đặt cọc nên:

Thứ nhất, luôn lập văn bản đặt cọc với nội dung rõ ràng.

Thứ hai, chuyển tiền qua tài khoản ngân hàng và ghi rõ nội dung chuyển tiền.

Thứ ba, kiểm tra pháp lý nhà đất trước khi đặt cọc.

Thứ tư, ghi rõ thời hạn ký hợp đồng chính thức.

Thứ năm, quy định cụ thể mức phạt cọc và trách nhiệm bồi thường.

Thứ sáu, lưu giữ toàn bộ chứng cứ trong quá trình giao dịch.

Thứ bảy, khi phát sinh vi phạm, nên gửi văn bản yêu cầu thực hiện nghĩa vụ trước khi khởi kiện.

Thứ tám, đối với khoản tiền lớn hoặc giao dịch nhà đất phức tạp, nên nhờ luật sư kiểm tra hồ sơ và đánh giá khả năng khởi kiện trước khi thực hiện.

7. Công ty Luật TNHH Mặt Trời Phương Đông

Công ty Luật TNHH Mặt Trời Phương Đông hỗ trợ khách hàng trong các vấn đề liên quan đến:

Tư vấn hợp đồng đặt cọc;
Rà soát, soạn thảo hợp đồng đặt cọc;
Đánh giá quyền yêu cầu hoàn trả và phạt cọc;
Soạn thảo văn bản yêu cầu trả tiền;
Thương lượng, hòa giải tranh chấp;
Tư vấn và thực hiện thủ tục khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc;
Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng trong quá trình tố tụng.

Nếu bạn đang bị bên bán, bên mua hoặc bên nhận cọc vi phạm thỏa thuận, nên kiểm tra hồ sơ và chứng cứ trước khi thực hiện các bước pháp lý để tránh yêu cầu sai hoặc bỏ sót quyền lợi của mình.

———————————————————————————————————————————————————

Hãy liên hệ để được tư vấn và hỗ trợ kịp thời: