HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC MUA BÁN NHÀ ĐẤT: CÁC ĐIỀU KHOẢN ĐẶT CỌC CẦN BIẾT

Hỏi: Tôi sắp đặt cọc mua nhà, làm thế nào để đảm bảo hợp đồng có hiệu lực và tránh những tranh chấp về tiền cọc? Dưới đây là bài viết phân tích những điều khoản cần lưu ý khi viết vào hợp đồng đặt cọc.

1. Quy định pháp luật về Đặt cọc và Phạt cọc

Căn cứ khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015:

“Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.”

Quy định về Phạt cọc (Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015):

Nếu hợp đồng được thực hiện: Tiền cọc được trả lại hoặc trừ vào tiền mua nhà đất.
Nếu bên mua từ chối mua: Mất toàn bộ tiền cọc.
Nếu bên bán từ chối bán: Phải trả lại tiền cọc và trả thêm một khoản tiền tương đương giá trị tiền cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Điều khoản phạt cọc quan trọng nên chèn vào hợp đồng

Điều khoản 1: Mức phạt cọc khi tự ý hủy hợp đồng

Ví dụ: “Nếu Bên Bán tự ý hủy hợp đồng không bán nữa, Bên Bán phải trả lại tiền cọc và bị phạt cọc gấp [2 hoặc 3, 4…] lần số tiền cọc đã nhận cho Bên Mua trong vòng […] ngày.”

Điều khoản 2: Chế tài chậm tiến độ ra công chứn

Ví dụ: “Đúng ngày …/…/…, hai bên phải có mặt tại Văn phòng Công chứng […] để ký hợp đồng mua bán. Quá thời hạn trên mà Bên Bán/Bên Mua không đến mà không có lý do hợp lệ thì bị xem là đơn phương hủy hợp đồng và chịu phạt cọc.”

Điều khoản 3: Cam kết pháp lý nhà đất

Ví dụ: “Bên Bán cam kết nhà đất không bị tranh chấp, quy hoạch, kê biên hay thế chấp. Nếu phát hiện sai sự thật, Bên Bán bị tính là vi phạm và phải chịu phạt cọc.”

3. Lưu ý quan trọng để hợp đồng cọc có hiệu lực

Người ký hợp đồng: Nếu nhà đất là tài sản chung vợ chồng, hợp đồng cọc bắt buộc phải có chữ ký của cả hai vợ chồng bên bán.
Công chứng/Người làm chứng: Luật không bắt buộc công chứng hợp đồng cọc, nhưng nên công chứng hoặc có ít nhất 02 người làm chứng để tránh lật lọng.
Bằng chứng giao tiền: Nên chuyển khoản ngân hàng ghi rõ nội dung “Đặt cọc mua nhà đất…” hoặc lập Biên bản giao nhận tiền mặt có chữ ký hai bên.