Đặt cọc là bước quan trọng trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, không ít trường hợp sau khi đặt cọc, bên mua mới phát hiện thửa đất nằm trong quy hoạch, dẫn đến lo ngại không thể sử dụng hoặc sang tên theo dự định. Vậy trong trường hợp này, bên mua có quyền hủy cọc hoặc yêu cầu hoàn trả tiền đặt cọc hay không?
1. Đất quy hoạch là gì?
* Theo góc độ pháp lý
Khoản 36 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định:
“36. Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất và khoanh vùng đất đai cho các mục đích phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng với biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng đơn vị hành chính cho thời kỳ xác định.”.
Theo đó, đất quy hoạch chính là diện tích đất thuộc không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực, địa phương… Theo nghĩa này, đất ở khu vực nào cũng thuộc quy hoạch. Ví dụ: Theo quy hoạch có khu vực là đất ở, đất thương mại – dịch vụ, đất làm công viên, đất rừng, đất trồng lúa,…
Hậu quả pháp lý khi đất thuộc quy hoạch trong trường hợp này là phải chuyển, sử dụng đất đúng mục đích hoặc Nhà nước thu hồi (diện tích đất thu hồi so với tổng diện tích đất của địa phương là rất ít).
* Theo cách hiểu thực tế
Đất quy hoạch là diện tích đất thuộc quy hoạch, kế hoạch để thực hiện dự án, đường giao thông, công trình công cộng khác hoặc thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh. Theo đó, hậu quả pháp lý của thửa đất khi thuộc trường hợp này chủ yếu sẽ thu hồi theo quy định của pháp luật.
Mặc dù có hai cách hiểu như trên nhưng đất quy hoạch hiện nay chủ yếu được hiểu theo nghĩa thực tế là đất thuộc quy hoạch thực hiện dự án, đường giao thông, công trình công cộng khác hoặc thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh.
2. Đặt cọc rồi mới phát hiện đất quy hoạch phải làm gì?
Căn cứ Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Là một biện pháp bảo đảm trong giao dịch dân sự nên đặt cọc được sử dụng rất phổ biến trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Mặc dù phổ biến như vậy và quy định về đặt cọc không quá phức tạp nhưng trên thực tế phát sinh nhiều vấn đề khi áp dụng và một trong số đó là lấy lại cọc khi đất thuộc quy hoạch.
Tùy vào từng trường hợp cụ thể mà người đặt cọc có thể áp dụng quy định khác nhau để lấy lại tiền đặt cọc, cụ thể:
– Khi hợp đồng có thỏa thuận
Hợp đồng đặt cọc gồm nhiều điều khoản khác nhau, trong đó thường có điều khoản cam kết về quy hoạch, thông tin thửa đất đủ điều kiện để chuyển nhượng theo quy định. Trường hợp bên nhận đặc cọc có cam kết thửa đất chuyển nhượng không thuộc quy hoạch mà khi giao kết, thực hiện hợp đồng phát hiện thửa đất đó thuộc quy hoạch thì bên nhận đặt cọc có nghĩa vụ trả lại tiền cọc cho bên đặt cọc.
Trường hợp bên nhận đặt cọc không trả cọc thì bên đặt cọc có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo thủ tục tố tụng dân sự.
Thực tế cho thấy nếu bên nhận đặt cọc có cam kết thửa đất chuyển nhượng không thuộc quy hoạch nhưng khi sang tên mới phát hiện đất thuộc quy hoạch thì nguyên nhân do bên nhận đặc cọc không biết thửa đất đó thuộc quy hoạch.
Do vậy, để bảo đảm tính thiện chí khi chuyển nhượng và tránh phát sinh tranh chấp khi đặt cọc, khi thực hiện chuyển nhượng thì các bên nên thỏa thuận điều khoản “trả lại tiền đặt cọc, tiền trả trước hoặc tiền chuyển nhượng khi đất thuộc quy hoạch”.
Đồng thời, do bên nhận đặt cọc, bên chuyển nhượng có thể không biết đất mình thuộc quy hoạch nên phương án tốt nhất là không nên thỏa thuận điều khoản phạt cọc khi đất thuộc quy hoạch.
– Khi bên nhận đặt cọc, bên chuyển nhượng lừa dối
Việc che giấu thông tin đất thuộc quy hoạch để chuyển nhượng với giá cao hơn, dễ dàng chuyển nhượng hơn xảy ra tương đối phổ biến. Trường hợp bên đặt cọc, bên nhận chuyển nhượng phát hiện bên nhận đặt cọc, bên chuyển nhượng lừa dối thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch đó vô hiệu.
Nội dung này được quy định rõ tại Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
“Điều 127. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép
Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.
Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.…”.
Khi hợp đồng đặt cọc, hợp đồng chuyển nhượng bị tuyên vô hiệu thì bên nhận đặt cọc, bên chuyển nhượng có nghĩa vụ trả lại tiền đặt cọc, tiền trả trước, tiền chuyển nhượng cho bên đặt cọc, bên nhận chuyển nhượng.
– Hậu quả pháp lý khi hợp đồng bị vô hiệu
Khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị tuyên vô hiệu theo Bộ luật Dân sự 2015, các bên phải khôi phục tình trạng ban đầu, nghĩa là bên nhận tiền cọc phải hoàn trả toàn bộ số tiền đã nhận, kèm theo lãi suất theo quy định (nếu có thỏa thuận). Bên đặt cọc có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu chứng minh được lỗi của bên kia (ví dụ: bên bán biết đất có quy hoạch nhưng che giấu).
Theo Bộ luật Dân sự 2015, tiền đặt cọc sẽ được hoàn trả nếu hợp đồng không được thực hiện do lý do khách quan hoặc vi phạm pháp luật, trừ trường hợp bên đặt cọc vi phạm. Nếu bên bán không tự nguyện hoàn trả, bên đặt cọc có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp tỉnh/thành phố nơi có đất để yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu và buộc hoàn trả.
*Quy trình yêu cầu hoàn trả tiền cọc
Bước 1: Kiểm tra và thu thập chứng cứ
Xác minh tình trạng quy hoạch bằng cách tra cứu tại UBND cấp tỉnh hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất, sử dụng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và bản đồ quy hoạch công bố. Thu thập hợp đồng đặt cọc, biên nhận chuyển tiền, và bất kỳ tài liệu nào chứng minh bên bán biết về quy hoạch (như thông báo trước đó). Quá trình này giúp xác định cơ sở pháp lý để yêu cầu vô hiệu hóa, tránh tranh chấp kéo dài.
Bước 2: Gửi yêu cầu hoàn trả bằng văn bản
Soạn thư yêu cầu chính thức gửi bên bán, nêu rõ lý do hợp đồng vô hiệu theo Luật Đất đai 2024 và Bộ luật Dân sự 2015, yêu cầu hoàn trả tiền cọc trong thời hạn 15-30 ngày kèm lãi (nếu áp dụng, theo mức lãi suất ngân hàng tại thời điểm). Gửi qua đường bưu điện có xác nhận hoặc công chứng để có giá trị pháp lý. Nếu bên bán đồng ý, lập biên bản hoàn trả để kết thúc.
Bước 3: Khởi kiện nếu không được hoàn trả
Nếu bên bán từ chối, nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. Hồ sơ bao gồm: đơn khởi kiện, hợp đồng đặt cọc, chứng cứ quy hoạch, biên nhận tiền cọc. Phí tạm ứng án phí khoảng 0,5-1% giá trị tranh chấp (tối thiểu 300.000 đồng). Tòa án sẽ xem xét tuyên vô hiệu và buộc hoàn trả, thời gian giải quyết thường 4-6 tháng.
——————————————————————————————————————————
Hãy liên hệ để được tư vấn và hỗ trợ kịp thời:
LS.Quãng: 0932.571.339 – LS.Ân: 0905.999.655
Website:https://luatmtpd.vn/
Email: Easternsunlawfirm@gmail.com
Fanpage:Công ty Luật Mặt trời Phương Đông – Luật sư tại Đà Nẵng
Văn phòng Công ty tại Đà Nẵng
83 TRẦN XUÂN LÊ, THANH KHÊ, ĐÀ NẴNG
Hoạt động tại Quảng Nam
0905.99.96.55
Hoạt động tại Huế
0932.57.13.39
Hoạt động tại Quảng Bình
0971.319.894
Trân trọng!
