Những lưu ý khi thực hiện đặt cọc mua bán để tránh mất tiền oan

Trong các giao dịch mua bán nhà đất, xe cộ, tài sản có giá trị hoặc thậm chí là hàng hóa thông thường, đặt cọc thường được xem là bước khởi đầu để các bên thể hiện thiện chí và cam kết thực hiện thỏa thuận. Tuy nhiên, chỉ một sơ suất nhỏ trong việc xác định chủ thể giao dịch, kiểm tra tình trạng pháp lý của tài sản hoặc lập giấy đặt cọc thiếu chặt chẽ cũng có thể khiến người mua rơi vào tình trạng mất tiền, phát sinh tranh chấp kéo dài và khó bảo vệ quyền lợi của mình.

1. Đặt cọc là gì?

Đây là một biện pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ, cụ thể Khoản 1 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định “Đặt cọc” như sau:

“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.”

Khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

“2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.”

Theo đó, trường hợp hợp đồng được giao kết thực hiện:

Tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc;
Hoặc khấu trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền (trong thực tế sẽ được dùng để khấu trừ nghĩa vụ trả tiền).

Trường hợp bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng:

Tài sản sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.

Trường hợp bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng:

Trả lại cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc
Và trả thêm một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (trừ khi có thỏa thuận khác trong hợp đồng đặt cọc).

2. Kiểm tra kỹ thông tin của người bán hoặc người nhận cọc.

Một trong những rủi ro phổ biến nhất là giao tiền cọc cho người không có quyền bán hoặc không có quyền định đoạt tài sản. Vì vậy, trước khi đặt cọc, người mua cần kiểm tra đầy đủ giấy tờ tùy thân của người bán, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản và tình trạng hôn nhân của họ.

Người nhận cọc có phải là người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hay không;
Nếu người nhận cọc là người được ủy quyền thì phải kiểm tra kỹ văn bản ủy quyền, phạm vi ủy quyền và thời hạn ủy quyền;
Nếu tài sản thuộc sở hữu chung của nhiều người thì cần có sự thống nhất của tất cả đồng sở hữu hoặc người đại diện hợp pháp;

Việc kiểm tra chủ thể giao dịch ngay từ đầu sẽ giúp hạn chế nguy cơ đặt cọc cho người không có quyền bán, sau đó phải mất thời gian khởi kiện để đòi lại tiền.

3. Kiểm tra tình trạng pháp lý của tài sản trước khi đặt cọc

Không nên vội vàng giao tiền cọc khi chưa xác minh tình trạng pháp lý của tài sản. Đối với bất động sản, người mua cần kiểm tra xem tài sản có đang bị thế chấp, kê biên, tranh chấp, bị hạn chế chuyển nhượng hoặc thuộc diện quy hoạch, thu hồi đất hay không.

Ngoài ra, cần kiểm tra thông tin về diện tích, ranh giới, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, hiện trạng nhà ở và các nghĩa vụ tài chính liên quan. Trường hợp mua nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng, cần có thỏa thuận rõ ràng về việc giải chấp, thời hạn giải chấp, trách nhiệm của bên bán và phương thức thanh toán để bảo đảm an toàn.

Đối với xe ô tô, xe máy hoặc tài sản đăng ký quyền sở hữu khác, cần kiểm tra giấy đăng ký, số khung, số máy, tình trạng thế chấp, tranh chấp hoặc hạn chế chuyển dịch tài sản.

4. Lập hợp đồng đặt cọc bằng văn bản rõ ràng

Pháp luật Việt Nam không bắt buộc mọi giao dịch đặt cọc phải lập thành văn bản hoặc phải công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, thỏa thuận miệng thường rất khó chứng minh khi có tranh chấp. Vì vậy, các bên nên lập hợp đồng đặt cọc bằng văn bản, có chữ ký của các bên và người làm chứng nếu cần thiết.

Một hợp đồng đặt cọc nên thể hiện đầy đủ các nội dung cơ bản như:

Thông tin cá nhân của bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc;
Thông tin cụ thể về tài sản mua bán;
Giá chuyển nhượng hoặc giá mua bán đã thỏa thuận;
Số tiền đặt cọc bằng số và bằng chữ;
Thời điểm, phương thức giao nhận tiền cọc;
Thời hạn ký hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng chuyển nhượng;
Thời hạn thanh toán phần tiền còn lại;
Trách nhiệm thực hiện thủ tục công chứng, sang tên, bàn giao tài sản;
Nghĩa vụ nộp thuế, phí và các chi phí phát sinh;
Điều khoản xử lý tiền cọc nếu một bên vi phạm;
Phương thức giải quyết tranh chấp.

Nội dung càng cụ thể thì càng giảm nguy cơ mỗi bên hiểu theo một cách khác nhau khi phát sinh mâu thuẫn.

5. Thỏa thuận rõ hậu quả khi một bên vi phạm

Nhiều người chỉ ghi trong giấy đặt cọc nội dung “bên nào hủy giao dịch thì mất cọc” mà không quy định cụ thể trường hợp nào được xem là vi phạm, thời hạn thực hiện nghĩa vụ ra sao hoặc cách xử lý nếu tài sản không đủ điều kiện chuyển nhượng.

Các bên nên thỏa thuận rõ:

Trường hợp bên mua không tiếp tục mua thì có mất cọc hay không;
Trường hợp bên bán không tiếp tục bán thì phải hoàn trả cọc và bồi thường như thế nào;
Trường hợp tài sản không đủ điều kiện chuyển nhượng thì tiền cọc được xử lý ra sao;
Trường hợp việc giao dịch không thực hiện được do lỗi của cơ quan nhà nước, do sự kiện bất khả kháng hoặc do nguyên nhân khách quan thì trách nhiệm thuộc về ai;
Thời hạn hoàn trả tiền cọc và khoản phạt, bồi thường nếu có.

Theo quy định pháp luật, các bên có quyền thỏa thuận khác với mức xử lý tại Điều 328 Bộ luật Dân sự. Vì vậy, việc ghi rõ điều khoản phạt cọc, bồi thường hoặc hoàn trả tiền cọc là đặc biệt cần thiết.

6. Không đặt cọc khi thông tin tài sản còn mập mờ

Người mua cần thận trọng trước những lời giới thiệu như “đất giá rẻ”, “sắp có sổ”, “đang chờ tách thửa”, “chỉ cần đặt cọc giữ chỗ”, “cọc trước để giữ suất” hoặc “giá này chỉ áp dụng trong hôm nay”.

Trong nhiều trường hợp, tài sản chưa đủ điều kiện mua bán, chưa có giấy tờ hợp pháp, đang tranh chấp hoặc người nhận tiền không có quyền định đoạt. Việc vội vàng đặt cọc chỉ vì sợ mất cơ hội có thể khiến người mua rơi vào tình thế bị động.

Khi thông tin pháp lý chưa rõ ràng, nên yêu cầu bên bán cung cấp hồ sơ, dành thời gian kiểm tra và chỉ đặt cọc khi đã xác định được tài sản có khả năng giao dịch hợp pháp.

————————————————————————————————————————————————

Hãy liên hệ để được tư vấn và hỗ trợ kịp thời: